Kandidat med konkrete forslag
Mens boligpriserne i København fortsætter deres himmelflugt, og almindelige lønmodtagere presses ud af byen, viser Wien, at det faktisk kan lade sig gøre at skabe en storby, hvor både sygeplejersken, håndværkeren og akademikeren kan bo side om side.
Den wienske model er et levende bevis på, at boligpolitik ikke behøver være et spørgsmål om markedslogik, men kan være et offentligt ansvar på linje med sundhed og uddannelse.
Den wienske model: Bolig som velfærd
Wien har gennem mere end hundrede år gjort noget, som de fleste andre storbyer har opgivet: At betragte boligen som et fælles gode, ikke som en vare.
Den såkaldte Wienske model blev grundlagt i 1920’erne, i kølvandet på Første Verdenskrig, hvor byen stod med massiv boligmangel og social nød.
Den socialdemokratiske byregering besluttede dengang, at en anstændig bolig skulle være en rettighed, ikke et privilegium.
Denne grundidé er stadig intakt i dag.
Offentligt og nonprofitbyggeri
Omkring 25 procent af Wiens boliger ejes direkte af kommunen.
Det er de berømte “Gemeindebauten”, som er solide, velholdte boligkomplekser med grønne gårdrum, legepladser og fællesfaciliteter, der tilsammen udgør byens sociale rygrad.
Ud over de kommunale boliger findes der en stærk nonprofitsektor, som ejer yderligere omkring 25 procent af boligerne.
Disse boligselskaber, kaldet “Gemeinnützige Bauvereinigungen”, må ikke skabe overskud, og deres regnskaber er underlagt offentlig kontrol. Huslejen beregnes udelukkende ud fra faktiske byggeomkostninger og vedligeholdelse, ikke efter markedsværdi.
I Wien beregnes huslejen udelukkende ud fra faktiske byggeomkostninger og vedligeholdelse, ikke efter markedsværdi.
Det betyder, at den gennemsnitlige husleje i Wien ligger omkring 8-11 euro per kvadratmeter mod 130-220 euro i København.
Selv nybyggeri forbliver overkommeligt, fordi finansieringen er offentlig og langsigtet.
Wien har etableret et selvforstærkende finansieringssystem, hvor en del af skatteindtægterne går til “Wohnbauförderung”, en permanent boligfond, der yder billige lån og støtte til kommunale og nonprofitbygherrer.
Kommunen sælger ikke jorden, men udlejer den på 60-99-årige kontrakter, så byens ejerskab bevares.
Huslejeindtægterne fra de eksisterende boliger går tilbage i nye projekter, så systemet finansierer sig selv over tid.
Resultatet er en selvbærende offentlig boligsektor, der kører uafhængigt af konjunkturer og regeringsskift.
Social blanding som mål
Et andet kendetegn ved den wienske model er idéen om den blandede by. Wien bygger bevidst blandede kvarterer, hvor almene og private boliger ligger side om side.
Indkomstgrænserne for adgang til almene boliger er sat højt, så omkring 80 procent af byens borgere kan kvalificere sig. Dermed bor lav- og middelindkomstgrupper i de samme bygninger, og der opstår ingen stigmatisering.
Ifølge forsker Alexander Hamedinger fra Technische Universität Wien skyldes Wiens succes netop denne brede adgang:
– Når middelklassen selv bor i det almene byggeri, bliver det politisk umuligt at nedlægge det.
København: Boligen som investeringsobjekt
København står i skarp kontrast. Her har man i årtier solgt kommunale grunde til markedspris, og boligbyggeriet er i høj grad overladt til private investorer. De almene boliger udgør kun en brøkdel af nybyggeriet. I 2023 stod de for under 17 procent af nye boliger i hovedstaden.
De nye bydele som Nordhavn og Carlsberg Byen består hovedsageligt af ejerboliger og dyre lejligheder. Selvom man politisk taler om “blandet by”, ender resultatet ofte som en segmenteret by.
Hvor Wien betragter boligen som en del af velfærden, har København gjort den til et aktiv, der skal handles og belånes.
Det skaber en boligpolitik, hvor almindelige lønmodtagere og unge bliver tabere i et marked, der er designet til afkast, ikke adgang.
EU-reglerne og hvordan Wien undgår fælden
Ifølge EU’s konkurrence- og statsstøtteregler må offentlige midler kun støtte ”social housing”, altså boliger for særligt udsatte grupper, men Wien ønskede at støtte brede befolkningsgrupper.
Løsningen blev, at Østrig fik EU-kommissionen til at anerkende, at boligforsyning kan være en “Service of General Economic Interest” (SGEI), altså en tjeneste af almen økonomisk betydning.
Det betyder, at støtte til nonprofitaktører ikke anses for konkurrenceforvridende, fordi de opererer under fælles regler og uden profitmotiv. Den østrigske Wohnbauförderung blev eksplicit godkendt under denne ramme i 2009 og har siden fungeret som forbillede for flere europæiske byer, herunder Zürich og Hamburg.
Intet i EU-retten forhindrer Danmark i at følge samme vej.
Man kunne definere almene og nonprofitboliger som en tjeneste af almen økonomisk interesse, skabe en ny nonprofitboligsektor, genindføre offentlig kontrol med jorden og give støtte under de samme, ikke-profitorienterede rammer som i Wien.
Flere danske forskere, blandt andre Hans Skifter Andersen fra Aalborg Universitet, har påpeget, at Danmark “kunne anvende samme EU-retslige konstruktion som Østrig, hvis man politisk ønskede det”.
Der er derfor ifølge forskeren intet problem i, at danske byer benytter samme model for at opnå målet om billigere boliger og mere diverse bydele.
Kan du lide, hvad du læser?
Det koster penge at lave progressiv journalistik. Kun med din støtte kan Arbejderen fortsat udgive frit tilgængeligt journalistisk indhold af høj kvalitet.
