Stil spørgsmål til huslejen
Den 12. december 2022 kunne man i JP Aarhus under overskriften “Rema-direktør betalte lejere for at flytte ind i boliger forud for millionsalg” læse, hvordan de kloge snyder de mindre kloge, og hvordan dette (måske) for en gangs skyld har været til gavn for mindre bemidlede lejere.
Selve finten bestod i, at Rema-direktøren Stephan Sørensen stod for opførsel af de nye dyre rækkehuse i Aarhus-oplandsbyen Sabro med det formål at sælge lejeboligerne som investering-prospekt til velhavere på udsigt efter steder at placere deres kapital med forventet god forrentning.
Miseren var så, at de nye boliger var dyre, og at Sabro alligevel ligger et godt stykke uden for Aarhus. De kunne derfor ikke lejes ud i tide til salget, eftersom “udvikleren havde stillet lejergaranti i en periode efter salget” i prospektet.
Derfor finansierede Stephan Sørensen selskab VS Udvikling knap 50.000 kroner i depositum til en række lejere. Lejerne fik ikke bare deres indskud betalt, de kunne sågar få penge retur ved fraflytning, hvis de blev boende i mindst et år. Dette har flere lejere benyttet sig af – en enkelt citeres i artiklen.
Som artiklen så malende beskriver, betød dette, at lejerne ikke var så robuste og langsigtede, som de stakkels investorer havde forventet, og at indtægterne i ejendommen var mere skrøbelige end først antaget.
Investorer snydt
Seks måneder efter investorerne havde overtaget bebyggelsen, var andelen af uudlejede boliger 40 procent, og man måtte derfor nedsætte lejen med 15 procent fra 12.400 om måneden til 10.500 om måneden.
Artiklen fokuserer på, hvordan ejendomsinvestorer er blevet snydt for, hvad de troede var en lukrativ investering.
Men artiklen sætter også indirekte et fokus på de eksorbitante indskud, som det efterhånden er normen bliver opkrævet i forbindelse med udlejning af lejligheder. 49.600 kroner skulle lejerne lægge i indskud for at flytte ind. Det er mange penge at skulle have på kontoen. Indskud til en lejebolig nærmer sig efterhånden en mindre udbetaling til en ejerbolig!
Derudover skulle lejlighederne lejes ud på “markedsvilkår” til en husleje på 1.200 pr. kvadratmeter. Det viste sig jo at være en for høj husleje – lejerne på “markedet” kunne ikke betale så høj en leje. Den er nu reguleret ned.
Rema-direktørens finte har altså ikke kun sparet nogle lejere for at betale indskud. Finten betød også, at huslejen blev holdt kunstigt oppe på et højt niveau i 1-2 år. En høj husleje, som lejerne har betalt i bo-perioden – eventuelt med hjælp fra boligsikring, som også indirekte støtter op om de høje huslejer og investor-indtjeninger på det private lejeboligmarked.
Lejere har “lav livskvalitet”
Samtidig er det også interessant at se, hvordan lejerne bliver beskrevet: “Det må forklares alle os investorer, at lejerne har vist sig at have lav kvalitet, da mange ikke selv har tilvejebragt depositum, men at denne er betalt af sælger af ejendommen”, som en investor citeres for at skrive i en intern mail.
Det er selvklart ikke rart for en ejendomsinvestor at have lejere af “lav kvalitet” – hvilket i investorsprog vel må oversættes til, at disse lejere ikke kan betale den høje husleje, som kræves, for at investorerne kan få deres forventede afkast, samt at der er stor udskiftning af lejere, da de hurtigt fraflytter.
Selvom artiklen i bund og grund handler om, hvorvidt investorerne er blevet snydt i forbindelse med ejendomssalget, illustrerer den også andre problemstillinger på eksempelvis lejeområdet.
Mange boligprospekter skyder op som hekseringe overalt i landet med det ene mål for øje at presse penge ud af lejere og fore lommerne på landets rigeste.
Når man som investor øjner en mulighed for profit, hvad enten det indebærer opførelse af nye ejendomme eller opkøb af nyopførte ejendomme, griber man naturligvis ud efter den. Dette er i sagens natur ikke ulovligt, så længe man befinder sig inden for lovens rammer.
Da boligmarkedet i øjeblikket er særdeles lukrativt i forhold til udlejning af nyopførte ejendomme, vil en naturlig sideeffekt af dette være, at der er en stor efterspørgsel på at opkøbe eller bygge ejendomme i populære geografiske områder.
Det ses derfor i stor grad i dag, at der er mange boligprospekter, som skyder op som hekseringe overalt i landet med det ene mål for øje at presse penge ud af lejere (og i nogle tilfælde blåøjede investorer) og fore lommerne på landets rigeste.
Det frie marked regulerer huslejen
Grunden til, at disse investeringer er så lukrative, skal findes i den måde, ejendommene kan udlejes på. De kan helt lovligt udlejes til beboelse til markedspris. Det vil altså som udgangspunkt kun være det frie marked, som regulerer, hvor høj en husleje man kan opkræve lejerne.
I den seneste årrække har det været meget populært at bo i storbyen eller i provinsbyer tæt på storbyen. Denne tendens har investorer selvfølgelig lagt mærke til.
Måske er denne tendens ved at vende? Situationen, som artikel beskriver, er i hvert fald et eksempel på, hvordan der er skudt ved siden af tavlen med huslejen i de nybyggede boliger i Sabro. Byen ligger ellers forholdsvis tæt på Aarhus. Der er også kort til indkøb og skole.
Det frie markeds system med udbud og efterspørgsel vil efterhånden regulere problemet af sig selv. Jo færre lejere, som ønsker at betale dyrt for lejemålene, jo større tomgangsleje vil udlejer have. Dette vil i sidste ende resultere i en lavere husleje.
I den situation, som artikel beskriver, er det mest investorerne, der har købt ejendommene, der kommer økonomisk i klemme. Dette må dog i sidste ende komme an på, om der kan rettes et erstatningskrav mod sælger af ejendommene.
De lejere, som har fået betalt deres indskud og endda med mulighed for at få penge tilbage igen, står derimod i en god situation. De lejere, som ikke har fået betalt deres indskud på samme favorable vilkår, men måske alligevel har betalt en lige så høj husleje, bor på nuværende tidspunkt nok for “dyrt”.
Det skulle være en skam, hvis man ikke benyttede lejligheden til at forsøge at lære af situationen, så lignende problemstillinger i fremtiden kan undgås.
Stil spørgsmål til huslejen
Til lejerne kan man i hvert fald give det gode råd, uanset om man ønsker at leje en bolig i Sabro eller andre steder, at man ikke skal være bange for at forhandle med udlejer. Visse lejere tror fejlagtigt, at der ingen mulighed er for forhandling med udlejer, når man skal leje sig ind i et beboelseslejemål.
Dette er langt fra sandheden. Eksempelvis kunne man sagtens forstille sig, at nogle lejere i Sabro kunne komme til at sidde endnu billigere i lejemålene, fordi de havde modet til eksempelvis at stille spørgsmål til huslejen. Dette gælder i øvrigt også for andre vilkår i en lejekontrakt som eksempelvis pligten til vedligeholdelse.
Selvom en udlejer (i et tænkt eksempel) måske giver udtryk for, at en bolig er meget populær og udlejes hurtigt, behøver det ikke nødvendigvis være hele sandheden.
Hvis udlejer ikke vil forhandle om lejevilkårene, har man ikke mistet noget ved at spørge. Det værste, der kan ske ved at forsøge at forhandle, er, at man får afslag på at leje sig ind. I den situation kan man spørge sig selv, om det i sidste ende var en god og fair udlejer at bo til leje hos.
Til de investorer, som overvejer både at bygge, men også at købe nyopførte ejendomme med henblik på udlejning, kan man give det gode råd, at man bør foretage en grundig og fyldestgørende due diligence af det område eller de ejendomme, som man overvejer at investere i.
Hvis boligmarkedet i et område er på randen til at være mættet, risikerer man, at der kommer til at stå tomme lejligheder. Her er det ikke nødvendigvis de nyopførte ejendomme, som ender med at stå tomme, men det er måske i stedet de lidt ældre ejendomme. Der er ikke nødvendigvis noget galt med de ældre ejendomme, men disse kan typisk ikke udlejes til samme pris.
Det skaber en enorm belastning på miljøet, når man gerne vil bygge nyt, selvom de gamle ejendomme i området er helt egnede og fine til beboelse. For hvad sker der med de tomme ejendomme? I sidste ende risikerer de nedrivning, selvom de intet fejler. Her kan man ikke klandre investorer for at overtræde lovgivning, men nærmere at medvirke til at påvirke miljøet negativt.
Dette er en blog. Indlægget er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Arbejderen skal overholde de presseetiske regler.
82% af 750.000 DKK
614.346 DKK nået totalt
STØT
Det er ikke gratis at levere nyheder og baggrund
med et klart, progressivt verdenssyn. Hjælp
Arbejderen med fortsat at levere gedigen rød
journalistik:
MobilePay: 87278
Abonnér
