Se billederne
Hvorfor forsvinder billige lejeboliger?
|
I 1980’erne var huslejen i private ejendomme reguleret af reglerne om “omkostningsbestemt” leje. Det betød, at der var faste regler om, hvordan huslejen skulle beregnes.
Reglerne findes stadig, men de anvendes i praksis næsten ikke mere.
I stedet vælger udlejerne at gøre brug af en lovbestemmelse, som blev indført i 1996, nemlig boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Metoden forudsætter, at udlejer moderniserer lejlighederne enkeltvis for en vis sum penge, typisk ved at udskifte køkken og bad. Derefter er de faste regler for lejens størrelse afløst af en skønsmæssig regel.
En lejer kan altså stadig protestere over høj husleje, men afgørelsen i huslejenævn og boligret er nu skønsmæssig. Efter 25 år med § 5, stk. 2, er det tydeligt for enhver, at forskellen på lejeniveau bliver større og større, når man sammenligner en lejebolig under faste regler og en lejebolig med skønsmæssig leje.
Hvem er skurken?
Efter folketingsvalget i 2019 kom en ny regering med Mette Frederiksen i spidsen. Samme år blussede debatten om høje huslejer, og man udpegede en ny aktør som den store skurk. Det danske ejendomsmarked er nemlig blevet så lukrativt, at ejendomme opkøbes af store, udenlandske firmaer og kapitalfonde.
De udenlandske firmaer og kapitalfonde ikke mistet lysten til at opkøbe ejendomme. Blackstone (Kereby), Heimstaden og Blackrock er fortsat aktive investorer, og indenfor det seneste års tid har Goldman Sachs opkøbt ejendomme i Danmark for over en milliard kroner.
Morten Tarp, advokat
En af dem var Blackstone, og det var nemt for nogle politikere at udpege Blackstone som eneskurk, hvilket især var udløst af, at Blackstone blev kritiseret for at behandle beboere på en ubehagelig måde. Blackstone var imidlertid ikke det egentlige problem, kun den grove udgave af det.
Forkert analyse giver forkerte løsninger
Efter at man havde udpeget udenlandske firmaer og kapitalfonde som skurke iværksatte regeringen Mette Frederiksen et lovindgreb. En politisk aftale blev indgået i januar 2020, og loven blev vedtaget i juni 2020. Regeringen markedsførte det som en stor succes, men indgrebet er snarere et blålys.
I hvert fald har udenlandske firmaer og kapitalfonde ikke mistet lysten til at opkøbe ejendomme. Blackstone (Kereby), Heimstaden og Blackrock er fortsat aktive investorer, og indenfor det seneste års tid har Goldman Sachs opkøbt ejendomme i Danmark for over en milliard kroner.
Den rigtige løsning havde selvfølgelig været at fjerne den undtagelsesbestemmelse (§ 5, stk. 2), som efterhånden er blevet en hovedregel. Det ville flertallet i Folketinget ikke.
Hvordan kan man så bevare billige boliger?
De store ejendomsbesiddere er danske pensionskasser, som har rigtig mange ejendomme med udlejningsboliger, og som alle bruger § 5, stk. 2, konsekvent og meget aktivt. Hver gang en billig lejlighed fraflyttes, bliver den moderniseret og udlejet dyrt. Det giver naturligvis et højere afkast til pensionskassens medlemmer.
En pensionskasse har den udlejningspolitik, som besluttes af medlemmerne på generalforsamlingen. Medlemmerne på generalforsamlingen kan ændre pensionskassens udlejningspolitik, ligesom medlemmerne kan beslutte, at der ikke skal investeres i for eksempel fossile brændstoffer.
Offensiv eller afdæmpet retssagspolitik
Hvis generalforsamlingen ikke vedtager sådanne begrænsninger, skal pensionskassen skaffe det bedst mulige afkast inden for lovens rammer. På lejelovens område medfører de skønsmæssige regler, at det kan betale sig for en udlejer at anke huslejenævnets afgørelser.
En del lejere giver op, når de bliver stævnet af udlejer, mens nogle kæmper videre i retten. Boligretten godkender meget ofte den høje husleje, selvom huslejenævnet nedsatte lejen i første omgang. Retssystemet fungerer bedst for den part, som har en stærk position i forvejen, og der er næsten altid forskel på styrken mellem lejer og udlejer.
En offensiv pensionskasse uden vedtagne begrænsninger vil selvfølgelig anke huslejenævnets afgørelse hver gang, så lejeren trækkes i boligretten. En pensionskasse med en afdæmpet retssagspolitik retter sig efter huslejenævnets afgørelse.
Prøv at spørge din pensionskasse, hvor mange sager pensionskassen har anket, selvom lejeren havde vundet i huslejenævnet. Måske var det tid for din pensionskasse at overveje en afdæmpet retssagspolitik?
27. august 2021 | 12:02
