Landet rundt
I Østrigs hovedstad Wien er der flest almene boliger, lave huslejer og ingen ghettoer. Tre ud af fem indbyggere bor almennyttigt.
Byen skiller sig derved fra resten af Europas storbyer – inklusive København – hvor huslejerne på det private ejendomsmarked er eksploderet, og flere områder kun er blevet for de rige.
Wien har omkring 1,7 millioner indbyggere, hvilket er noget større end Storkøbenhavn. Byen ejer 1800 lejlighedskomplekser. Og 60 procent af indbyggerne i byen bor i almene lejligheder og i forskellige former for støttet boligbyggeri.
En typisk almen lejlighed koster omkring 5000 kroner om måneden i husleje, fremgår det af online-nyhedsportalen today24.pro.
Som lejer betaler du ikke mere end 25 procent af din indkomst i husleje.
I Wien har politikerne besluttet, at to tredjedele af alle nye boliger skal være billige. I Danmark er tallet kun 25 procent.
Rikke Skovgaard Nielsen, boligforsker
– På den måde er det muligt for dig at betale og klare den, siger 29-årige Thomas Fortunits fra Wien, som bor almennyttigt til today24.pro.
Der bliver bygget mange nye almene boliger i Wien, og udbuddet holder trit med efterspørgslen. I byen bliver der eksperimenteret med boligformer, ny arkitektur og bæredygtigt byggeri. Byplanlæggere og byggefolk valfarter til byen for at suge til sig.
– Det er ret unikt, selv efter europæiske standarder, siger boligforskeren Justin Kadi fra Det Teknologiske Universitet i Wien til today24.pro.
Foto: Herbert Frank/CC 2
Herhjemme mener boligforskeren Rikke Skovgaard Nielsen fra Aalborg Universitet, at Wien tilbyder noget unikt for lejere i det almene. Hun har været på studietur til byen.
– I Wien har politikerne besluttet, at to tredjedele af alle nye boliger skal være billige boliger. I Danmark snakker vi om, at 25 procent kan være billige almene boliger, siger hun til Arbejderen.
Hun er seniorforsker ved Institut for Byggeri, By og Miljø og deltog som ekspert ved tænketanken Ceveas konference om den blandede by i september.
Det Røde Wien
Succeshistorien startede med Det Røde Wien i årene efter Første Verdenskrig. Her havde Østrigs socialdemokrater i Wien opnået absolut flertal, som de bevarede indtil 1934, hvor nazismen satte en stopper for det, skriver Kristian Kristiansen i en artikel på bloggen realdaniakritik.dk.
Han er tidligere lektor på Danmarks Tekniske Universitet.
Men inden nazisternes udryddede al politisk opposition i Østrig, nåede bystyret i Wien at få sat gang i et omfattende byggeri af 65.000 kommunale boliger. En af de store bebyggelser hedder Karl-Marx Hof med 1382 lejligheder og tilhørende børnehaver, bibliotek, badeanstalt, vaskeri og lægeklinik.
Efter Anden Verdenskrig fortsatte byggeriet, og der er i dag 220.000 “Gemeindebaus” og “Socialen Städtebaus” samt andre 200.000 støttede boliger.
Det fremgår af østrigeren Michael Ludwigs tekst med titlen Das Wiener Modell – der soziale Wohnungsbau in Wien.
Hermed er næsten halvdelen af alle boliger i byen offentligt støttede. Og hvert år bygger byen 7000 almene boliger, fremgår det af en fortegnelse over alle almennyttige boligselskaber i Wien og en startside, som kommunen har oprettet for lejere.
Bystyret mener ikke, at private investorer med deres krav til forretning kan skaffe tilstrækkeligt med billige boliger, som almindelige mennesker kan betale. Og en billig bolig bliver anset som afgørende for social sikkerhed og tryghed, skriver Michael Ludwig.
I byen ligger den øvre grænse for, hvornår du kan få adgang til en billig bolig, på 100.000 euro for to voksne og to børn.
Ingen ghettoer i Wien
Og der er ikke ghettoer i Wien. De fattigste bliver ikke isolerede i særlige byområder. Der eksisterer kvarterer i byen, hvor de velhavende bor, men områderne vokser ikke eller spreder sig. Årsagen er, at de mange billige boliger holder priserne på ejerboliger nede, mener Michael Ludwig.
Familier med mindre indkomster bor i samme områder som familier med mellemindkomster.
I relief har politikere på Christiansborg i Danmark for angiveligt at komme ghettoer til livs vedtaget den såkaldte ghettoplan, hvor boligselskaberne skal rive deres egne boliger ned for de penge, de selv har sparet op i Landsbyggefonden.
Men blandede boligområder er en stor fordel, siger Rikke Skovgaard Nielsen, der mener, at det har en værdi for samfundet, når arbejdsløse og arbejdere med almindelige indkomster også har råd til at bo i storbyerne.
– Når vi skaber byer med plads til alle, mindsker vi fjendebilleder og den negative forståelse af hinanden. Mindre frygt for de fremmede og øget tolerance. Hvis man kender den arbejdsløse, så skaber vi opbakning til vores velfærds- og skattesystem og øger forståelsen og tolerancen for hinanden, siger Rikke Skovgaard Nielsen.
– Når vi bor blandet, mindsker vi den koncentrerede udsathed. Vi mindsker de negative rollemodeller og skaber positive rollemodeller, som folk kan spejle sig i – at gennemføre en uddannelse i stedet for at spejle sig i kriminalitet, tilføjer hun.
Smitter af på private
At de lave huslejer i det almene har en god effekt på resten af boligmarkedet understreger Justin Kadi fra Teknologisk Universitet i Wien.
– Der sker dét, at de lave huslejer i det almennyttige til en vis grad smitter af på priserne på det private boligmarked, der også holder sig lave, siger han.
Foto: Frederic Singer/derive/CC BY-NC-SA 2.0
Byfornyelse i Wien foregår på støttede vilkår. Og byen har siden 1984 haft en fond, som opkøber jordarealer med henblik på byggeri. Fonden opkøber gerne tidligt, så private investorer kommer for sent. De tør ikke løbe risikoen med at vente i måske 10 år, før et byggeri kan komme i gang.
I Wien prøver de at fremme innovation og høj kvalitet indenfor byggeriet. Og der er nedsat et råd kaldet Grundstücksbeirat – med eksperter indenfor arkitektur, landskabsarkitektur, byøkologi, social bæredygtighed og økonomi.
Private bolighajer bliver stækket
Bystyret har besluttet, at de almennyttige boligselskaber ikke må gå efter at skabe profit, så deres forretning af egenkapitalen er begrænset ved lov. De skal bruge deres overskud til at bygge for.
I Wiens boligpolitik lægger man vægt på ikke at støtte sig på private bygherrer, fordi de private bygherrers aktiviteter er meget afhængig af renten. Når der er lav rente bygger de private bygherrer boliger og bygninger. Men når renten er høj, investerer de typisk i noget andet.
Ikke dyrt
Men er det ikke en dyr fornøjelse at have så stor en almen boligsektor? Wien bruger årligt omkring 650 millioner euro på almene boliger. Det svarer til 4,9 milliarder kroner. Pengene kommer ind, blandt andet ved at alle skatteborgere i Østrig betaler én procent i skat til boligprogrammet.
Skatten bruges til tilskud til boliger, nybyggeri og renovering. Alene boligstøtte koster til sammenligning det danske system de offentlige kasser dobbelt så meget, som man bruger i Wien. Mens den månedlige husleje i Wien i gennemsnit ligger på 5000 kroner for almene boliger, ligger den i alment boligbyggeri i København på typisk 11.000-13.000 kroner om måneden ifølge Kristian Kristiansen, tidligere lektor ved DTU.
I København ender huslejen i et støttet nybyggeri på det dobbelte af huslejer i Wien. Det skyldes, at i Wien er der loft over, hvor meget en lejer må betale per kvadratmeter. I Wien bliver selv 5000 kroner i husleje ansat for lidt dyrt, så der er blevet oprettet såkaldte “Smartwohnungen” – smarte boliger – der er mindre, men billigere, skriver lektoren.
Dansk boligmarked er råt
Hvorfor har København og andre storbyer ikke taget ved lære af Wiens erfaringer, spørger Kristian Kristiansen fra bloggen realdaniakritik.dk.
Han opsummerer de danske forhold på boligmarkedet.
Foto: aau.dk
Her er det tilladt at udstykke udlejningsejendomme i ejerlejligheder, som har betydet et gevaldigt opsving i ejendomspriserne.
Der bliver spekuleret i andelsboliger, som er steget meget i værdi. Billige lejeboliger forsvinder i hastigt tempo.
Udenlandske interesser køber ejendomme og udlejer eller sælger dem dyrt.
Det danske system skaber værdistigninger på fast ejendom, skaber færre billige boliger, gør den økonomiske ulighed større og skaber ghettoer, skriver Kristian Kristiansen, der slutter med at spørge: Hvorfor er kommunerne forpligtiget til at sælge byggegrunde dyrest muligt?
At lære af Wien
Det undrer i det hele taget Rikke Skovgaard Nielsen, at København ikke tager ved lære af Wien. Hun mener, at boliger, der er til at betale, også handler om at sikre arbejdskraft – også i de store byer.
– Jeg vil nødig bo i et København uden pædagoger, VVS’ere eller sygeplejersker. Enhver kan se, at der er brug for pædagoger og sygeplejersker i København. Derfor skal de selvfølgelig også kunne bo i byen. Ellers finder de et andet sted at arbejde, mener hun.
Eksperten tilføjer, at den blandede by med flere forskellige slags billige almene boliger desuden sikrer, at vi har en bolig alt efter, hvor vi befinder os i vores liv.
Hun er ikke i tvivl om, at hvis der er politisk vilje, så kan det lade sig gøre at sikre billigere boliger.
– Hvis politikerne for alvor vil den blandede by, kan de overveje at tage penge fra statskassen og støtte opkøb af boliggrunde i eksempelvis København. Den model har de haft held med i Wien, slutter hun.
Kan du lide, hvad du læser?
Det koster penge at lave progressiv journalistik. Kun med din støtte kan Arbejderen fortsat udgive frit tilgængeligt journalistisk indhold af høj kvalitet.
