Kommunerne stiller ikke krav om almene boliger ved nybyggeri
Kommunerne har siden 2015 haft mulighed for at stille krav om 25 procent almene boliger i nybyggeri. Men frivilligheden virker ikke. Der er kun stillet krav om 635 almene boliger ud af 10.400 nye boliger. Det kom frem under tænketanken Ceveas boligkonference "Sådan skaber vi den blandede by",
Landets kommuner benytter sig stort set ikke af muligheden for at kræve, at der bliver bygget almene boliger, når der skal bygges nyt.
Det kom frem under tænketanken Ceveas boligkonference “Sådan skaber vi den blandede by”, som blev afholdt for nylig.
Ifølge en opgørelse fra Bolig- og Planstyrelsen er der bygget 10.400 nye boliger i større boligkomplekser siden kommunerne i 2015 fik mulighed for at kræve, at 25 procent skal være almene boliger i nybyggeri.
635 almene boliger ud af 10.400 nye boliger giver ikke 25 procent.
Bent Madsen, Danmarks Almene Boliger
Men landets kommuner har til sammen kun stillet krav om at bygge 635 almene familie- eller ungdomsboliger. Det svarer til seks procent.
Der er altså meget, meget langt op til de 25 procent, som man politisk har muliggjort, og det er unægtelig et problem, mener Danmarks Almene Boliger (BL), der er landsorganisation for 500 almene boligorganisationer, der lejer boliger ud til den ene million mennesker, der bor alment.
– 635 almene boliger ud af 10.400 nye boliger giver ikke 25 procent. Der er holdt virkelig mange skåltaler i mange år om, hvor mange almene boliger der skulle bygges. Men man er ikke lykkedes med opgaven, konstaterer Bent Madsen, direktør i Danmarks Almene Boliger.
Ændringer i planlov
Kommunernes muligheder for at stille krav om, at 25 procent af boligerne i nybyggeri skal være almene, blev vedtaget, da et flertal i Folketinget i foråret 2015 ændrede planloven, efter at boligpriserne var skudt i vejret især i storbyerne.
De øgede boligpriser førte til en frygt for, at det ville blive for dyrt at bo i storbyerne for almindelige mennesker. Derfor gav et flertal i Folketinget kommunerne mulighed for, at de kan stille krav om 25 procent almene boliger i nybyggeri.
Problemet er, at det er frivilligt for kommunerne, om de vil stille krav om almene boliger, når der bygges nyt.
Hvis der skal sikres flere almene boliger, skal det ikke være valgfrit, om der skal bygges almene boliger i nye boligkomplekser. Det skal være en pligt, mener BL.
Samme budskab kom fra et af de store ejendoms- og investeringsselskaber i Danmark, AKF Koncernen.
– I dag er det ikke en pligt, at der skal bygges almene boliger i nybyggeri. Det betyder, at når vi bygger nyt, så behøver vi ikke at bygge almene boliger. Vi kan bare lade være og måske få lidt mere for vores boliger. Derfor bliver der ikke bygget alle de almene boliger, der er brug for. Fordi mange fravælger at bygge alment. Hvis der skal bygges flere almene boliger, skal det være en pligt, sagde direktør i AKF Koncernen, Ino Dimsits.
Almene boliger er billigst
I de almene boliger bliver huslejen fastsat efter de faktiske omkostningerne, da ingen skal tjene på at udleje boligerne. Derfor kan huslejen holdes i ro, og det kan være med til at sikre, at almindelige mennesker har råd til at bo i de større byer.
I København og Aarhus, hvor politikerne stiller krav om at bygge nye almene boliger i nybyggeri, er den månedlige huslejen for en almen boliger på 80 kvadratmeter 3700 kroner billigere end en tilsvarende privat udlejningsbolig i samme boligkompleks, viserBolig- og Planstyrelsens rapport.
De almene boligers landsorganisation udgav i juni en analyse, der også kommer med en række eksempler på de store forskelle i huslejen i blandede byggerier med almene og private udlejningsboliger.
Hver 6. person i Danmark bor alment. Helt præcist bor 975.000 personer i en almen bolig.
Der er i alt ca. 2.750.000 beboede boliger i Danmark. Omkring 20 procent af boligerne er almene. Det gør den almene boligsektor til den næststørste i Danmark, med ca. 560.000 beboede almene boliger.
Huslejen i almene boliger er omkostningsbestemt. Det betyder, at huslejen dækker over udgifterne til at bygge og drive boligerne. Der skal ikke værre noget overskud i boligafdelingen. Det er med til at sikre et relativt lavt huslejeniveau. Derfor er huslejen i en almen bolig generelt lavere end i private udlejningsboliger.
På landsplan er huslejen på en almen familiebolig opført i år 2000 og frem i gennemsnit 957 kroner per kvadratmeter, mens det for private udlejningsboliger er 1326 kroner per kvadratmeter.
Almene boliger er underlagt en række regler om beboerdemokrati. I reglerne fastlås det, at beboerne har det afgørende ord i driften. Det er afdelingens beboere, der vedtager budgettet, herunder den vedligeholdelse, fornyelse og de forbedringer, der skal foretages.
Beboerne vælger en afdelingsbestyrelse, som har den daglige kontakt til administration og bestyrelse i boligorganisationen. Der skal holdes mindst et årligt afdelingsmøde for beboerne, hvor der bl.a. forelægges regnskab og behandles budget. Ofte indkaldes der til flere møder bl.a. ved større forbedringsarbejder og andre udgiftskrævende opgaver.
Der er i det hele taget stor forskel på huslejeniveauet i de almene boliger og i de private boliger.
En beboer i en almen bolig betaler i 2021 i gennemsnit lidt over 800 kroner per kvadratmeter. En beboer i en privat lejebolig betaler næsten 1200 kroner per kvadratmeter. Det viser tal, som Arbejderen har trukket fra Boligstat.dk.
Den blandede by
På konferencen stillede seniorforsker på Aalborg Universitet, Rikke Skovgaard Nielsen, sig selv spørgsmålet:
– Hvorfor vil vi gerne have blande byer? Skal vi ikke bare lade markedet råde – og så må dem, der ikke har råd til at bo i storbyerne bare flytte?
I sit svar fremhævede hun, at det har en værdi for samfundet, når arbejdsløse og arbejdere med almindelige indkomster også har råd til at bo i storbyerne.
– Når vi skaber byer med plads til alle, mindsker vi fjendebilleder og den negative forståelse af hinanden. Mindre frygt for de fremmede og øget tolerance. Hvis man kender den arbejdsløse, så skaber vi opbakning til vores velfærds- og skattesystem og øger forståelsen og tolerancen for hinanden, sagde Rikke Skovgaard Nielsen.
– Når vi bor blandet, mindsker vi den koncentrerede udsathed. Vi mindsker de negative rollemodeller og skaber positive rollemodeller, som folk kan spejle sig i – at gennemføre en uddannelse i stedet for at spejle sig i kriminalitet.
Boliger, der er til at betale, handler også om at sikre arbejdskraft – også i de store byer.
– Jeg vil nødig bo i et København uden pædagoger, VVS’ere eller sygeplejersker. Enhver kan se, at der er brug for pædagoger og sygeplejersker i København. Derfor skal de selvfølgelig også kunne bo i byen. Ellers finder de et andet sted at arbejde, påpegede Rikke Skovgaard Nielsen.
Endelig kan den blandede by med flere forskellige slags billige almene boliger sikre, at vi har en bolig alt efter, hvor vi befinder os i vores liv.
Hun er ikke i tvivl om, at hvis der er politisk vilje, så kan det lade sig gøre at sikre billigere boliger.
– Hvis politikerne for alvor vil den blandede by, kan de overveje at tage penge fra statskassen og støtte opkøb af boliggrunde i eksempelvis København. Den model har de haft held med i Wien, fortæller Rikke Skovgaard Nielsen, der selv har været på studietur i Wien.
– I Wien har politikerne besluttet, at 2/3 af alle nye boliger skal være billige boliger. I Danmark snakker vi om, at 25 procent kan være billige almene boliger, konstaterede hun.
Pensionsselskaber: Markedet styrer i dag
På boligkonferencen deltog også to chefer fra AkademikerPension og AKF Koncernen.
De lagde ikke skjul på, at “markedet” ikke kan løse udfordringen med at sikre flere billige almene boliger og dermed få en blandet by med plads til alle.
– Man kan godt lave boliginvesteringer og løfte et socialt ansvar. Men vi skal selvfølgelig have et bestemt afkast, siger investeringsdirektør i AkademikerPension, Anders Schelde.
Anders Schelde, investeringschef i AkademikerPension.
– Vi kan ikke drive filantropi. Afkastet på boliger er i dag cirka fire procent. Så vi kan ikke nøjes med tre procent i afkast og sætte huslejen lavt. Vi kan gøre mange ting. Men økonomien er en rammebetingelse.
Samme budskab lød fra AKF Koncernen:
– Vi løser ikke problemet med den blandede by. Vi drives kommercielt. Vi skal have et afkast af vores investeringer, sagde administrerende direktør i AKF Koncernen, Ino Dimsits.
AKF Koncernen ejer ejendomme for cirka fem milliarder kroner og investerer 500-600 millioner kroner i boliger hvert eneste år.
AKF Koncernen seneste ejendomsprojekt ligger i Brøndby, hvor koncernen bygger 488 boliger på 40.000 kvadratmeter til en værdi af 1,2 milliarder kroner.
– Giver det diversitet og så videre? Nej, det tror jeg ikke. Men vi får skabt et rigtigt fint boligkvarter. Vi bygger forskellige størrelser lejligheder på 2-5 værelser, der appellerer til forskellige grupper – lige fra singler til børnefamilier. Men det er stadig dyre boliger. Vi drives jo kommercielt, understregede AKF-direktøren.
– Det er ikke os, der kommer til at løse den udfordring. Det er den almene boligbevægelse. Det er dern man kan skabe de billige boliger. Men de skal have lov til at bygge de steder, hvor det ellers er for dyrt at bygge, sagde Ino Dimsits.
Vi skal lære af Hamborg
Ikke alle byer ser passivt på udviklingen på “boligmarkedet”. I Hamborg har det lokale bystyre sat ind med politisk regulering og lovgivning mod bolighajer og boligprisernes himmelflugt.
Eksempelvis har Hamborg indført et begreb, der hedder “Drittelmix” (tredjedelsmiks, red.), der betyder, at hvér gang kommunen udstykker grunde, så skal en tredjedel af boligerne, der bygges, være almene, en tredjedel andel og en tredjedel ejerboliger.
Den model kan København og andre storbyer herhjemme lære af, mener Cevea.
– Hamborgs “tredjedelspolitik” er langt mere ambitiøs end den såkaldte 25-procents regel for almene boliger, som vi har i Danmark, men som bliver brugt alt for lidt, forklarer direktør for Cevea, Asbjørn Sonne Nørgaard.
– Hamborg har en langt mere offensiv udstykningspolitik med en effektiv sagsbehandlingstid over for de udviklere og boligselskaber, der bygger boliger for lav- og mellemindkomstgrupperne.
I Hamborg har Bystyret godkendt byggeprojekter med over 21.000 almene boliger og herudover opført 14.000 billige boliger fra 2011 til 2018.
I samme periode har Københavns Kommune kun bygget 3.158 almene boliger.
– Situationen på det danske boligmarked er meget alvorligt. I Danmark – og i det meste af det øvrige Europa – har galoperende boligpriser presset mennesker med lave indkomster ud af storbyerne, advarer Cevea-direktøren.
På konferencen stillede Cevea spørgsmålet: Hvordan kan der bygges flere billige almene boliger i Danmark – så man kan sikre blandede byer, hvor der også er plads til arbejdsløse, udsatte og almindelige arbejdere?
Hvis fremtidens storbyer også skal være for mennesker med almindelige og lave indkomster, kræver det, at vi er parate til at regulere boligmarkedet og nybyggeriet, mener Cevea.
– Hvis du vil tjene penge på boligejendomme, må du også bidrage til den blandede by. Hamborg har vist, at man med en progressiv boligpolitik kan gøre meget for at skaffe boliger til folk med almindelige lønninger. Det skal vi lære af.
BL vil bygge alment til 3500 kroner i husleje
De almene boligorganisationers landsorganisation – Danmarks Almene Boliger – har et konkret forslag til, hvordan der kan bygges flere billige almene boliger.
BL vil bruge Nybyggerifonden til at bygge 2000 nye almene boliger til en husleje på 3500 kroner om måneden. BL kalder sit koncept med nye, billige almene boliger for “Basalboliger“.
– Det er bare om at komme i gang. Det er et politisk valg. Vi kan gøre det. Det belaster ikke engang statskassen. Der mangler billige boliger til dem, der står yderst på boligmarkedet, understreger administrerende direktør Bent Madsen.
– En række overførselsindkomster er blevet udhulet de seneste år. Derfor er boligbyrden for nogle af samfundets allermest udsatte blevet større – selvom huslejen i den almene sektor har holdt sig nogenlunde i ro.
Med de nye billige almene boliger får kommunerne en ny gruppe af boliger, som de kan anvise til dem med de laveste indkomster, påpeger Danmarks Almene Boliger.
Kan du lide, hvad du læser?
Det koster penge at lave progressiv journalistik. Kun med din støtte kan Arbejderen fortsat udgive frit tilgængeligt journalistisk indhold af høj kvalitet.
Det er ikke gratis at levere nyheder og baggrund
med et klart, progressivt verdenssyn. Hjælp
Arbejderen med fortsat at levere gedigen rød
journalistik:
Det er ikke gratis at levere nyheder og baggrund
med et klart, progressivt verdenssyn. Hjælp
Arbejderen med fortsat at levere gedigen rød
journalistik:
I Odense afholdt Boligselskabernes Landsforening (BL) Kreds 3, Civica og en række boligselskaber en Boligkonference d. 14. september og BL Kreds 1 og Cevea med andre, gennemførte en tilsvarende konference i København d. 24. september 2021.
I Odense indgik man en fireårig rammeaftale for den kommunale og almene udlejning mellem Odense Kommune og byens almene boligorganisationer om; at fremtidens udlejning skal sikre alle borgere i byen adgang til en bolig de kan betale. – også de hjemløse.
Altså en samlet løsning om 25 % almen bolig sanktionering – alment nybyggeri – bosteder og skæve boliger – kommunal boliganvisning og de udfordrede boligområder; – hånd i hånd.
*Se uddybende link forneden:
I Helsingør holdt foreningen Stad og Egn og Boligselskabet Boliggården aktuelt et bolig-temamøde: “Boligpolitik og dens virkninger for dig” i Toldkammeret torsdag d. 07. oktober 2021.
Boliggårdens direktør Bent Fredriksen fortalte om det almennyttige som værdiskabende samfundsfaktor.
Ved Boliggårdens formand Anje Holmstads fravær, fortalte i stedet Bent Fredriksen også om indsatsen for flere almene boliger og om den boligsociale indsats.
Boligkonsulent Bo Grønlund fortalte om klaners indflydelse på udfordrede boligkvarterer.
Vi ville hellere have haft Odense-aftalen på dagsordenen; og diskuteret denne og resultatet af boligkonferencen i København, – om sanktionering af 25 % almene boliger, – nye bosteder og om kommunal boliganvisning, og dermed få mere fokus ind i den kommunale boligdebat.
Ikke mindst i betragtning af kommunevalg 21 i Helsingør kommune.
Regeringen forventer at løfte de 25 % til 33 % sanktionering af almene boliger i privat lejebolig-byggeri.
Vi anbefaler: At gøre det obligatorisk for kommunerne!
– 1. med tilbagevirkende kraft
– 2. nu og her status quo og
– 3. fremad sikrende i al nyt privat lejebolig byggeri
For en bolig vi kan betale!
Vi ser helst en tilsvarende aftale i Helsingør som Boligselskabernes Landsforening (BL) 3. Kreds og Odense kommune har indgået.
Vi arbejder også med et oplæg om “Bosteder for boligløse” i både kommunal, eller almen regi og spørger her helt alment: – Kan boligselskaber have interesse i at facilitere og etablere et eller flere bosteder og skæve boliger?
At man er gået så hårdt til De Almennyttige Boliger virker som et direkte angreb på hr. og fru “Menigmand”, hvilket vil sige dem, der ikke er velhavende, men som formentlig klarer dagen og vejen med et (måske) underbetalt job. Lejerne i Almennyttige Boliger er ikke “social-nassere”, men bare ikke rige.
Det koster penge at lave progressiv journalistik. Du kan være med til at sikre, at Arbejderen fortsat kan udgive frit tilgængeligt journalistisk indhold af høj kvalitet.
Bliv abonnent eller overfør et støttebeløb.
