Ny sejr for Cuba
For bare fem år siden blev der opført 7000 nye almene boliger i Danmark.
Siden da er det gået ned ad bakke – antallet af nye almene boliger er faldet med cirka 1000 om året.
I år ventes der bygget 2800 nye almene boliger, oplyser Social- og Boligstyrelsen til Arbejderen.
Det er langt under en halvering af antallet af nye almene boliger på få år.
Samtidig med at der bliver bygget færre almene boliger, har en række kommuner privatiseret og solgt ud af deres almene boliger og grunde til private investorer.
Store almene projekter er gået i stå
Almene boligorganisationer har sat en række store almene boligprojekter i København i stå.
Københavns største almene boligselskab, KAB, har sat byggeriet af almene boliger på pause, fordi det ikke er muligt at bygge inden for det rammebeløb, som Folketinget har besluttet, at almene boligorganisationer skal holde sig indenfor, hvis de vil bygge nye almene boliger.
Konsekvensen er, at 88 familieboliger på Nørrebro, 115 ungdomsboliger i Sydhavnen, 98 boliger på Grønttorvet, 60 tagboliger i Valby, 65 boliger på Amager i øjeblikket ligger brak – på trods af at der er et skrigende behov for flere almene boliger i hovedstaden. Og behovet bliver kun større de kommende år.
– Almene boligselskaber i København og andre steder har planlagt en række projekter, som ikke kan blive realiseret, fordi det rammebeløb, vi må bygge indenfor, er for lavt. Alene i KAB står fem projekter i stampe, og der er fare for, at vi helt må skrinlægge dem, siger administrerende direktør i KAB Jens Elmelund til Arbejderen.
Og KAB er ikke alene.
I Carlsberg Byen i udkanten af Vesterbro i København ligger en tom byggegrund. På den tomme byggegrund skulle der have været fuld gang i byggeriet af 215 almene boliger bygget af Københavns største almene boligorganisation, Fsb.
Et tredje alment boligselskab, AKB, har netop droppet at sende et projekt med 88 boliger i udbud, som har været flere år undervejs.
Det er først og fremmest de stigende byggeomkostninger og dyre grunde, der betyder, at almene boligorganisationer, især i de store byer, ikke har mulighed for at holde sig inden for det lovbestemte rammebeløb, når der skal bygges nye almene boliger.
– Vi var klar til at gå i jorden og bygge i efteråret. Men det billigste tilbud, vi fik på at opføre boligerne, lå 18 procent over det fastsatte rammebeløb. Det dybt frustrerende. For manglen på betalbare boliger er med til at skabe ulighed i Danmark. Mennesker med lave indkomster og mellemindkomster har sværere og sværere ved at få råd til at bo i byen, fortæller formand for det almene boligselskab AKB Mikkel Warming til Arbejderen.
I 2025 er maksimumsbeløbet i hovedstadsområdet fastsat til 24.480 kroner per boligkvadratmeter.
Det er langtfra nok til at bygge almene boliger i København, hvor dyre byggegrunde og byggeomkostninger langt overstiger det politisk fastsatte beløb.
Til sammenligning er der lige nu en ejerlejlighed til salg lige ved siden af den tomme byggegrund til kvadratmeterpriser på over 110.000 kroner.
Mikkel Warming er frustreret over ikke at kunne bygge flere almene boliger.
– Der er en enorm mangel på almene boliger i København. Derfor er det en katastrofe, at de almene boligselskaber ikke kan få lov til at opføre flere almene boliger på grund af rammebeløbet, siger Mikkel Warming.
– Det er vigtigt, at vi handler nu. For det tager tid at udarbejde projekterne, købe grundene og bygge boligerne. De boliger, vi ikke bygger nu, kommer vi til at mangle i fremtiden, advarer Mikkel Warming.
KAB’s direktør deler hans frustration:
– Den største forhindring for, at der ikke bliver bygget flere almene boliger, er, at det såkaldte maksimumbeløb ikke er blevet hævet, så det modsvarer den voldsomme stigning i inflation og stigende priser på grunde og byggematerialer, forklarer Jens Elmelund.
Han uddyber:
– Maksimumbeløbet står i vejen for, at vi kan få lov til at bygge flere almene boliger. De økonomiske rammebetingelser er simpelthen ikke til stede. Samtidig galoperer byggeomkostningerne afsted. Det betyder reelt et byggestop for almene boliger, fordi de almene boligorganisationers købekraft på byggemarkedet er blevet udhulet.
I øjeblikket står 200.000 på venteliste til en almen bolig hos KAB.
Det største almene boligselskab på Fyn – Fyns Almennyttige Boligselskab – har 60.000 på venteliste.
Dyre grunde sætter en stopper for almene boliger
En af de største forhindringer i nybyggeriet af almene boliger er, at priserne på byggegrunde er eksploderet.
Både kommuner, regioner og staten har solgt ud af deres byggegrunde til markedspris.
Kommuner skal nemlig ifølge kommunalfuldmagten sikre økonomisk forsvarlig forvaltning.
Social- og Boligstyrelsen udgav i marts en vejledning om blandt andet kommunernes salg af byggegrunde til almene boliger.
Her slår styrelsen fast, at kommunerne har en “… generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt i alle dispositioner. I forbindelse med salg af kommunal fast ejendom medfører dette, at kommunen skal sælge ejendommen til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel – det vil sige markedsprisen”.
“Princippet om, at kommunen som udgangspunkt skal sælge ejendomme til markedspris, gælder også ved salg til almene boligorganisationer uden udbud… En kommune kan ikke sælge en grund til en almen boligorganisation til en pris under markedsværdien, da dette ville indebære en ekstra kommunal støtte til det pågældende byggeri…”, uddyber styrelsen.
Vil udfordre markedskræfter og kommunalfuldmagt
Hvis der skal bygges flere almene boliger, så er der brug for et opgør med de meget dyre byggegrunde, der bliver forhandlet på markedsvilkår, mener KAB.
– Mange kommuner ejer grunde. Hvis de sælger grundene billigt til de almene boligorganisationer, vil byggeomkostningerne til almene boliger falde drastisk, så vi komme under det stramme prisloft, der forhindrer os i at bygge i dag, påpeger Jens Elmelund.
Han er klar til at udfordre formuleringen i kommunalfuldmagten, der slår fast, at kommunerne skal opføre sig økonomisk forsvarligt.
Han er sikker på, at man kan finde en jurist, der vil argumentere for, at der findes hjemmel i kommunalfuldmagten til, at kommunerne kan sælge deres grunde meget billige til almene boligselskaber, der vil bygge.
– Man kan godt argumentere for, at det er økonomisk ansvarligt, at kommunerne sikrer økonomisk betalbare boliger. Rundt om i de danske byråd – især i de større byer – er der dyb bekymring for, om man er i stand til at rekruttere medarbejdere i fremtiden, fortæller Jens Elmelund.
- Hver 6. person i Danmark bor alment. Helt præcist bor 975.000 personer i en almen bolig.
- Der er i alt cirka 2.750.000 beboede boliger i Danmark. Omkring 20 procent af boligerne er almene. Det gør den almene boligsektor til den næststørste i Danmark med cirka 560.000 beboede almene boliger.
- Der er stor forskel på, hvordan de almene boliger er fordelt. Der er – relativt set – flest almene boliger i Brøndby Kommune og omkring den københavnske vestegn i øvrigt. Andelen af almene boliger er lavest i mindre ø-kommuner, Gentofte Kommune og en række landkommuner.
- Huslejen i almene boliger er omkostningsbestemt. Det betyder, at huslejen dækker over udgifterne til at bygge og drive boligerne. Der skal ikke være noget overskud i boligafdelingen. Det er med til at sikre et relativt lavt huslejeniveau. Derfor er huslejen i en almen bolig generelt lavere end i private udlejningsboliger.
- På landsplan er huslejen på en almen familiebolig opført i år 2000 og frem i gennemsnit 957 kroner per kvadratmeter, mens den for private udlejningsboliger er 1326 kroner per kvadratmeter.
- Almene boliger er underlagt en række regler om beboerdemokrati. I reglerne fastslås det, at beboerne har det afgørende ord i driften. Det er afdelingens beboere, der vedtager budgettet, herunder den vedligeholdelse, fornyelse og de forbedringer der skal foretages.
- Beboerne vælger en afdelingsbestyrelse, som har den daglige kontakt til administration og bestyrelse i boligorganisationen. Der skal holdes mindst et årligt afdelingsmøde for beboerne, hvor der blandt andet forelægges regnskab og behandles budget. Ofte indkaldes der til flere møder, blandt andet ved større forbedringsarbejder og andre udgiftskrævende opgaver.
- Andelen af almene boliger falder: De almene boliger udgør en mindre og mindre andel af den samlede boligmasse. Andelen af almene boliger i forhold til det samlede antal boliger i Danmark er faldet fra 20,3 procent af boligmassen i 2020 til 19,8 procent i 2025.
Han uddyber:
– Der findes flere analyser der viser, at lavtlønnede medarbejdere, som eksempelvis SOSU’er, maksimalt ønsker at pendle 45 minutter til arbejde. Det betyder, at hvis du bor mere end 45 minutter fra dit arbejde, så vælger du et job i en anden kommune. Hvis ikke de store kommuner vil undvære vigtige medarbejdere, er de altså nødt til at sikre betalbare boliger til den arbejdskraft, der er brug for.
– Vigtige nøglemedarbejdere – som SOSU’er, sygeplejersker, pædagoger, skolelærere, sygeplejersker og politibetjente har ikke råd til at bo i København. Vi risikerer, at kritiske samfundsfunktioner ikke kan blive betjent i de store byer – og det kan få store økonomiske konsekvenser. Derfor er det åbenlyst i kommunernes økonomiske interesse at sikre betalbare boliger, påpeger Jens Elmelund.
LLO: Hæv prisloftet
De private boligspekulanter kan frit investere i at bygge private lejeboliger – og opkræve regningen hos lejerne.
Men når der skal bygges alment, skal nybyggeri holdes inden for en fast, politisk fastsat økonomisk ramme for at sikre, at huslejen ikke bliver alt for høj i de almene boliger – men det betyder samtidig, at det er stort set umuligt at bygge nye almene boliger, fordi priserne på byggegrunde, materialer og arbejdsløn i byggeriet stiger.
– En del af løsningen for at få bygget flere almene boliger er at hæve prisloftet, så de almene boligselskaber kan konkurrere med de private boligspekulanter om at købe grunde, så der kan blive bygget flere almene boliger, siger chefjurist hos LLO Anders Svendsen til Arbejderen.
– I øjeblikket betyder de høje grundpriser, at der stort set kun bliver opført dyrt privat spekulationsbyggeri. Det er et problem, for vi kan se, at der er brug for gode, billige almene boliger. Og de boliger, der ikke bliver bygget nu, kommer til at mangle om 10-20 år. I øjeblikket er der alt for mange, der slås om for få boliger. Resultatet er, at mange er overladt til det private marked og skyhøje huslejer, konstater Anders Svendsen.
Ifølge Danmarks Statistik er priserne på materialer og arbejdsløn i byggeriet i i gennemsnit steget med 22 procent de seneste fem år.
Stiller ikke krav om almene boliger i nybyggeri
Der findes også andre håndtag, som kommunerne kan dreje på for sikre flere almene boliger.
Siden 2015 har kommunerne haft mulighed for at stille krav om, at op til 25 procent af boligerne i privat nybyggeri skal være almene.
Øgede boligpriser førte til en frygt for, at det ville blive for dyrt at bo i storbyerne for almindelige mennesker.
Derfor gav et flertal i Folketinget i 2015 kommunerne mulighed for at stille krav om, at 25 procent af boligerne i privat nybyggeri skal være almene.
Men det er langtfra alle kommuner, der stiller krav om almene boliger i nybyggeri.
Problemet er nemlig, at det er frivilligt for kommunerne, om de vil stille krav om almene boliger, når der bliver bygget nyt.
Københavns Kommune har stillet krav om 20-25 procent almene boliger i 45 lokalplaner, svarende til 5500 nye almene boliger.
Men af Københavns Kommunes boligredegørelse for 2024 fremgår det, at kommunens krav bliver ignoreret af de private bygherrer.
Kun i 26 ud af 44 nye lokalplaner er over 90 procent af de almene boliger realiseret eller på vej til at blive det.
I ni af lokalplanerne er der “… endnu ikke realiseret nogen almene boliger og heller ingen aktuelle planer om det”, fremgår det af boligredegørelsen.
Kommunerne kan nemlig ikke kræve, at de private boliger og almene boliger bliver opført i samme takt.
Derfor vælger de private bygherrer ofte at starte med at bygge ejer- og lejeboliger – som de tjener mest på – og så reservere et område til almene boliger, som de lader stå brak og ikke bygger på.
Københavns Kommune har krævet, at regeringen griber ind og giver kommunerne ret til at kræve, at de almene boliger bliver bygget i samme takt som private boliger i lokalplanerne. Det har regeringen hidtil afvist.
Kan du lide, hvad du læser?
Det koster penge at lave progressiv journalistik. Kun med din støtte kan Arbejderen fortsat udgive frit tilgængeligt journalistisk indhold af høj kvalitet.
