Modstand
Siden 1990’erne har boligmarkedet for lejeboliger været udsat for en lovgivningsmæssig liberalisering, hvis praktiske konsekvenser for alvor slog igennem efter den finansielle krise.
Indtil midten af 1990’erne var de omkostningsbestemte lejemål efter den daværende boligreguleringslov § 5 stk. 1 det mest almindelige udenfor den almene boligsektor. I løbet af halvfemserne blev lovgivningen suppleret med nye liberale regler efter en tilføjelse i boligreguleringslovens § 5 stk. 2, som åbnede for huslejeregulering på markedsvilkår. På det tidspunkt fik det stort set kun betydning for nybyggeri og fik derfor i begyndelsen ikke nogen større social betydning for lejerne på boligmarkedet, selvom det langsomt ændrede sig.
En del af baggrunden var formentlig strukturen på markedet for lejeboliger i større byer. Størstedelen af den private lejeboligmasse i storbyerne er ejet af institutionelle investorer og især pensionskasserne. Modsat bankerne er de ikke begrænset af krav om at holde deres forretninger indenfor områder, der i bred forstand er relateret til deres hovedaktivitet, forstået som indlån og udlånsvirksomhed, men pensionskasserne opererer med tilsvarende krav om maksimering af afkastet på deres investeringsportefølje. Porteføljen er en helhed, sammensat som en vifte af forskellige typer investeringer med forskellig rolle. Traditionelt var rollen for fast ejendom, ligesom for for eksempel statsobligationer, at give et element af sikker, stabil værdi i porteføljen. Det direkte afkast var af sekundær betydning, fordi det primært kom fra private aktier og obligationer.
… cocktail af deregulerede markedskræfter og institutionelle investorer med en aggressivt asocial boliginvesteringspolitik er blevet en truende boligbombe under samfundets sociale stabilitet.
Det ændrede sig med den finansielle krise. Værdipapirernes afkast har siden krisen været ustabilt med store svingninger og større forskelle markeder og værdipapirer imellem end tidligere. Derimod har værdistigningerne på fast ejendom i storbyerne næsten været permanent i hele perioden, og den liberale deregulering af lejen er desuden taget til. Siden 2015 har automatisk huslejestigning efter nettoprisindekset været brugt som supplement til den generelle spekulation i lejeforhøjelser med henvisning til værdistigningerne på ejendomsmarkedet. Dermed er storbyernes boligejendomme blevet langt mere lukrative, og fast ejendom i storbyerne har fået en ny rolle som et attraktivt alternativ med et selvstændigt afkast, der er direkte sammenligneligt med de traditionelle værdipapirer.
Pensionskasserne tog konsekvensen og har i stor stil spekuleret i omdannelse af de omkostningsregulerede boliglejemål til markedsregulerede, “renoverede” ditto. Såkaldte “moderniseringer” af de ældre ejendomme som alternativ til almindeligt vedligehold blev et redskab for liberaliseringen. Effekten har været, at ved siden af nybyggeriet har de “renoverede” lejemål efterhånden overtaget det meste af det private lejeboligmarked.
Dyr og utilgængelig boligsektor
Samtidig er presset på boligmarkedet fra nye tilflyttere til storbyerne vokset. Tilflytningen kommer især fra lavindkomstgrupper med usikker privatøkonomi og ingen forudgående tilknytning til boligselskaberne. Det er et prekariat, for hvem den almene boligsektor er både dyr og utilgængelig og ejerboligmarkedet slet ikke relevant. Boligmassen i de ældre ejendomme med de små lejligheder på omkostningsregulerede lejemål havde derimod passet ideelt til deres behov. Liberaliseringen har imidlertid gradvist likvideret de fleste af den slags lejemål, uden at der er kommet et alternativ.
Lavindkomstgrupperne er dermed kommet ud i en stadig mere udstødt position i periferien af et lejeboligmarked, der i stedet henvender sig til en lidt bedre bemidlet lavere middelklassegruppe. For dem kunne det i udgangspunktet være et praktisk alternativ til en ejerbolig, og økonomisk gav de markedsregulerede lejevilkår ikke umiddelbart anledning til bekymring. Situationen var ustabil i længden, men upåagtet så længe middelklassens privatøkonomi holdt sig stabil. Først med inflationens amokløb er situationen ved at komme ud af kontrol.
De stadig færre lejere, der endnu har et af de efterhånden sjældne omkostningsregulerede lejemål, kan på trods af inflationen i det mindste holde sig oven vande, hvad angår boligudgifterne. De klarer sig akkurat, fordi boligudgifterne ofte er den største udgiftspost i husholdningsbudgettet. Hvorimod usikkerheden er blevet åbenlys for de lejere, der bor i et af de nyere lejemål til markedsbestemt leje. De får stadig sværere ved at holde sig flydende, efterhånden som ukontrollable boligudgifter reguleret efter nettoprisindeks og markedsværdistigninger gør prisen for liberaliseringen tydeligere for hvert nyt vrid på inflationsskruen. For dem lurer desperationen lige under overfladen.
Kortfristede lappeløsninger
Krisen var ved at blive akut sidste efterår, da der var udsigt til, at nettoprisindeksreguleringer ville udløse en social katastrofe ved årsskiftet, hvor mange nyere lejemål stod for tur til en automatisk lejeregulering af en størrelsesorden uden fortilfælde. Med septemberindgrebet, der midlertidigt begrænser stigningen til 4 ½ procent, fik Folketinget i sidste øjeblik kastet en redningskrans ud og afværget den umiddelbare ulykke.
Desværre var det kun en kortfristet lappeløsning; 1. januar 2024 udløber loven, det vil sige, at om cirka trekvart år må stigningerne i nettoprisindekset forventes at føre til huslejereguleringer, der automatisk slår igennem med fuld kraft. Selv uden fortsat inflation kan det få dystre konsekvenser for en lang række familier, hvis tilværelse allerede er blevet presset af de hidtidige stigninger i leveomkostningerne. Hvis inflationen desuden fortsætter resten af året, kan situationen blive uoverskuelig.
De sidste cirka 10 års cocktail af deregulerede markedskræfter og institutionelle investorer med en aggressivt asocial boliginvesteringspolitik er blevet en truende boligbombe under samfundets sociale stabilitet.
”Blackstoneindgrebet” i 2020 var det første forsøg på at få situationen under kontrol. Det havde som erklæret mål at bremse de spekulative moderniseringer, men ét år efter vedtagelsen havde det ikke fået nævneværdig effekt på omfanget (LLO: “Vi lejere”, maj 2021). Derimod har de ekstra opgaver uden tilsvarende ekstra ressourcer medført, at sagsbehandlingen i huslejenævnene blev paralyseret – i Københavns Huslejenævn er sagsbehandlingstiden nu kommet op på over to år for indsigelsessager mod huslejeforhøjelser.
”Septemberindgrebet” sidste år blev det næste forsøg på at stabilisere situationen, ved midlertidigt at afmontere “nettopristals”-detonatoren under den aktuelle boligbombe. Foreløbig er der desværre ingen grund til at tro, at den vil være en mere effektiv løsning end Blackstoneindgrebet.
Deregulering fører til junglelov
Efter cirka 25 års liberalisering af lejeboligmarkedet er prisen for dereguleringen efterhånden blevet tydelig: Den har på samme tid udelukket store lavindkomstgrupper fra en prismæssigt overkommelig bolig og skabt en privatøkonomisk ustabil boligsituation for den lidt bedrebemidlede middelklasse, der stadig bor til leje. Nu afslører inflationen, hvor katastrofal en fejltagelse det var. Dereguleringen bragte jungleloven ind på et område, hvor den kan blive eksplosiv for samfundets sociale og politiske stabilitet.
Kan du lide, hvad du læser?
Det koster penge at lave progressiv journalistik. Kun med din støtte kan Arbejderen fortsat udgive frit tilgængeligt journalistisk indhold af høj kvalitet.
Debat i Arbejderen
- Arbejderen bringer gerne læserbreve, kommentarer og kronikker samt udtalelser fra organisationer og fagforeninger.
- Indhold i læserbreve, kommentarer og kronikker udtrykker alene skribentens egen holdning – ikke Arbejderens.
- Et læserbrev kan være mellem 500 og 5000 anslag inklusive mellemrum. En kommentar må være på max. 7000 anslag og en kronik på 9000 anslag inklusive mellemrum.
- Hvis der i debatindlæg henvises til, hvad andre mener eller har sagt, opfordrer vi til at bringe et link som kildeangivelse.
- Redaktionen forbeholder sig ret til at forkorte og redigere i de indsendte tekster.
- Indlæg kan sendes til debat@arbejderen.dk. Husk at angive navn og adresse (by). Er du betalende abonnent, kan du selv uploade debatindlæg fra “Min konto”.
