Åbent brev
Udbedring af mangler i private beboelseslejligheder
Din udlejer kan juridisk set blive pålagt at købe eller reparere eksempelvis et køleskab, der er gået i stykker i din lejlighed. Men hvordan får du udlejeren til at betale?
|
Hvilke muligheder har en lejer, som vil tvinge sin udlejer til at foretage vedligeholdelse eller udbedring af mangler, når udlejeren nægter? Er lejerens muligheder i dag gode nok?
Når man bor til leje hos en privat udlejer her i Danmark, så forventer man selvfølgelig, at det lejemål, man flytter ind i, er som lovet i henhold til lejekontrakten.
Det er derfor også altid en god idé, at man får set det lejemål, som man gerne vil flytte ind i, med egne øjne, inden man skriver under på en lejekontrakt.
Man forventer også, at hvis noget går hændeligt i stykker eller trænger til vedligeholdelse i lejeperioden, så sørger den part, som har vedligeholdelsesforpligtigelsen, for at forholdet bliver udbedret.
Nogle udlejere skal trykkes på maven
Lad os forestille os situationen, hvor ens køleskab pludseligt går i stykker, eksempelvis fordi det er gammelt og slidt.
Det stopper bare med at virke fra den ene dag til den anden. I lejekontrakten står der, at det er udlejer, der skal vedligeholde køleskabet, det vil sige udbedre manglen.
Det betyder, at udlejer skal undersøge køleskabet og reparere eller udskifte køleskabet, afhængig af om køleskabet nu engang er gået i stykker.
Men huslejenævnene gør et fantastisk stykke arbejde og er ekstremt vigtige for at løse de lidt “mindre” tvister mellem parterne, da en retssag i disse tilfælde for det meste virker unødvendig og besværlig.
De fleste udlejere er opmærksomme på deres forpligtigelse i henhold til kontrakten og ønsker derfor selvfølgelig også at opfylde denne. Andre skal måske lige trykkes lidt på maven og rykkes et par gange, før der sker noget.
Men nogle gange er udlejere fuldstændig ligeglade med sine forpligtigelser i henhold til lejekontrakten og lejeloven.
De reagerer ikke på henvendelser omkring vedligeholdelsesmangler. Årsagen kan være ren uvidenhed om lejekontrakten og loven, andre gange skyldes det måske, at man ikke kan lide den nuværende lejer.
Den præcise grund til udlejers manglende reaktion kender man ikke altid, men en ting er sikkert: Udlejeren kan juridisk set pålægges at udbedre en vedligeholdelsesmangel.
Hvordan gør man?
Problemet er bare, hvordan gør man det, og hvad skal der egentlig til?
I første omgang skal udlejeren informeres om den mangel, som lejeren ønsker at få udbedret. Udlejer skal også gives en vis rimelig tid til at foretage udbedringen.
Foretager udlejeren sig ikke noget, har lejeren mulighed for at tvinge udlejeren til at udbedre manglen:
En af disse er at få manglen udbedret på udlejers regning. Man kan altså “bare” selv lægge ud, hvis udlejeren ikke vil lave ens køleskab. Denne ret følger direkte af lejeloven.
Det er på papiret en nem og god løsning, men realiteten kan det medføre nye problemstillinger.
For hvad hvis udlejeren ikke vil betale regningen? Udlejeren ville i første omgang ikke foretage udbedringen, så sandsynligheden for, at regningen pludselig bliver betalt, er ikke særlig stor.
Hvad gør man så?
De fleste lejere ville nok tænke: Så modregner man da bare i huslejebetalingen. Det er en oplagt mulighed for lejeren til at få betaling for udbedringen. Men problemet er, at man kan risikere, at ens lejeforhold bliver ophævet, hvis ikke man betaler sin husleje.
Hvis ens lejeforhold bliver ophævet på baggrund af en modregning i huslejen, risikerer man, at sagen ender i Boligretten, hvis udlejer vil gennemtvinge ophævelsen.
Mange problemer i en retssag
Nu skal lejeren altså have en retssag om ophævelsen af lejeforholdet er i overensstemmelse med loven. I denne tid bor lejeren stadig i lejemålet, med en konstant bekymring om man stadigvæk har ens hjem, når retssagen er afsluttet.
Om ophævelsen er lovlig, kommer i sidste ende an på, om lejeren havde ret til at modregne beløbet for udbedringen af manglen i huslejebetalingen. Det er op til lejeren at bevise, at det var lovligt at modregne i huslejen.
Så opstår der pludselig spørgsmål som: Var der egentlig en mangel til stede, som krævede udbedring (manglen er jo på nuværende tidspunkt rent faktisk udbedret)? Var det nødvendigt at udskifte eksempelvis hele køleskabet, eller kunne man have nøjedes med en reparation? Er prisen for udbedring korrekt?
Der kan også opstå andre problemstillinger, som jeg ikke vil komme nærmere ind på her, men hovedpointen er, at der faktisk er ekstremt vigtigt, at lejeren i sin tid har gjort sig det fornødne forarbejde, inden udbedring af manglen for udlejers regning og modregning i huslejen finder sted.
Får lejeren medhold i Boligretten i, at ophævelsen ikke var lovlig, kan man blive boende og har nu fået udbedret sit køleskab for udlejers regning (man kan dog risikere at skulle hele møllen igennem igen ved landsretten, hvis udlejer anker sagen).
Men hvad har lejeren så været igennem for at udbedre køleskabet for udlejers regning i dette scenarie? Lejeren har i dette scenarie måske været nødt til at hyre en advokat, man har levet i uvished omkring sagens afslutning, og man har brugt tid, kræfter og ressourcer på at få en afgørelse fra retten.
Alt dette fordi at man bare ville have udlejer til at opfylde sin forpligtigelse i henhold til kontrakten og udbedre ens køleskab. Virker det ikke uhensigtsmæssigt for lejeren, og virker det ikke som et stort stykke arbejde for at få lavet sit køleskab?
Der findes en anden mulighed
Lejeren kan dog også gøre noget andet i den situation, hvor udlejeren ikke vil udbedre en mangel i lejemålet: indbringe sag for Huslejenævnet.
Huslejenævnet er et domstolslignende organ, som har til formål at løse tvister mellem private udlejere af beboelseslejligheder og lejere. Der findes et huslejenævn i hver kommune i Danmark.
Nævnets arbejdsområde er dog i henhold til loven begrænset, så det er altså ikke alle tvister, som huslejenævnet kan afgøre. Nævnet kan dog eksempelvis godt pålægge udlejer at foretage vedligeholdelse eller udbedre mangler, det vil sige tage stilling til tvister om udbedring af mangler.
Huslejenævnet er en god mulighed for lejeren til at få afgjort en tvist med sin udlejer. Dette skyldes blandt andet, at sagsbehandlingen udelukkende er skriftlig, det er overskueligt at føre en sag, lejeren behøver ikke en repræsentant, det koster 357 kroner at få afgjort en sag, og der træffes afgørelse forholdsvist hurtigt.
Så kan lejeren vel bare indbringe sag for huslejenævnet, såfremt udlejeren ikke udbedrer manglen.
Ja, det kan han, men spørgsmålet er, om det nu alligevel altid er en tilfredsstillende løsning for lejeren. For problemet er, at imens sagen bliver afgjort af nævnet, så er manglen ikke udbedret.
Lejer må leve med mangler
Lejeren skal leve med manglen, mens han venter på, at sagen bliver afgjort af nævnet. I nogle kommuner så kan det gå forholdsvist hurtigt. Det kan måske tage et par måneder at få en afgørelse. I andre kommuner kan der gå længere tid, helt op til et år i værste fald.
Det vil sige, at man kan risikere at skulle leve uden et købeskab i eksempelvis seks måneder. Der kunne også være, at der var andre ting galt, eksempelvis at der ikke er ordentlig varme på, eller at vinduerne er utætte. Disse mangler ville lejeren skulle leve med, indtil udlejeren bliver pålagt at udbedre dem.
Hvis sagsbehandlingstiden er lang, så vil det næsten føles ligegyldigt, at nævnet pålægger udlejeren at udbedre, fordi det simpelthen er så uhensigtsmæssigt at leve med manglen, imens sagen står på.
Nogle mangler kan være så grelle, at lejeren skal overveje, om en ophævelse og/eller anlæggelse af en retssag ville være en bedre løsning, fordi man kunne have krav på for eksempel erstatning eller forholdsmæssigt afslag i huslejen. I disse tilfælde, så vil huslejenævnet ikke være en mulighed.
Vi ved, at Lejernes Retshjælp oplever sager, hvor udlejere ikke udbedrer mangler, som de ellers er forpligtigede til. Det er oftest også allerede længe siden, at manglen opstod. Hvis udlejeren havde reageret, så havde lejerne jo ikke brug for vores hjælp.
Som repræsentant for lejerne kan det i nogle tilfælde føles utilstrækkeligt at rådgive lejerne, fordi deres reaktionsmuligheder er som beskrevet ovenfor.
Mere støtte til huslejenævnene
Man kan jo spørge sig selv, om der ikke kan gøres noget, så lejerne står bedre i disse tilfælde?
Eksempelvis kunne det tænkes, at der skulle være krav til, at sager om vedligeholdelsesmangler altid stilles forrest i køen ved huslejenævnene, eller at nævnene får flere midler, så de havde en kortere sagsbehandlingstid.
Nævnene giver selv udtryk for, at de prioriterer sagerne alt efter, hvor presserende de er. Vi hos Lejernes Retshjælp oplever dog ikke altid, at det er tilfældet.
Det kunne også være, at nævnene skulle straffe udlejerne hårdere og oftere, såfremt en udlejer bliver pålagt at foretage udbedring af mangler, som vedkommende for længe siden burde have udbedret. Dette kunne måske få færre sager til at ende i nævnet i første omgang.
Jeg mener ikke, at man bør ændre på systemet ved sager om eksempelvis ophævelse, da der af andre årsager netop er brug for domstolene i disse tilfælde.
Men huslejenævnene gør et fantastisk stykke arbejde og er ekstremt vigtige for at løse de lidt “mindre” tvister mellem parterne, da en retssag i disse tilfælde for det meste virker unødvendig og besværlig.
Skulle vi ikke overveje at understøtte nævnenes arbejde noget mere og sørge for, at lejerne står bedre beskyttet i de situationer, hvor en udlejer er langsommelig eller nægter at udbedre vedligeholdelsesmangler i private lejeforhold?
Dette er en blog. Indlægget er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Arbejderen skal overholde de presseetiske regler.
10. april 2024 | 10:59
