Kunst var for politisk til Brøndby Kommune
Byg nyt, udlej dyrt
Tiden er inde til en opdatering om reglerne for huslejefastsættelse i private lejemål, skriver jurist ved Lejernes Retshjælp, Daniel Lundorff Schøler.
|
Danmark er et yndigt land, også hvis man bor privat til leje. Det skulle man i hvert fald umiddelbart tro, eftersom vi i Danmark har et meget omfattende regelsæt vedrørende leje af hus eller husrum til beboelse.
Lejere af private lejemål til beboelse er beskyttet af et stort antal af regler, som blandt andet begrænser udlejers mulighed for ensidigt at regulere et lejeforhold med den virkning, at lejere kan risikere at skulle flytte ud af deres hjem.
Reglerne på lejeområdet er i stort omfang også gjort ufravigelige, således en udlejer ikke kan presse lejere til at skrive under på urimelige lejekontrakter, hvis boligmarkedet i eksempelvis de store byer er presset på grund af mangel af ledige udlejningsejendomme. Ufravigelige regler findes eksempelvis på området for udlejers opsigelse, hvor de vigtigste af reglerne ikke kan fraviges til skade for lejeren, medmindre lejeforholdet allerede er opsagt.
Lejeområdet er et helt centralt område for lovregulering, da det netop vedrører almindelige menneskers daglige hus og hjem, og man derfor ikke ønsker en situation, hvor vilkårlig opsigelse, fraflytning og uberettigede huslejestigninger er dagligdagen for lejere. Og det er ikke små tal, vi snakker om. 36 procent af alle udlejningslejligheder er privatejede, svarende til cirka en halv million lejligheder.
Men hvad med størrelsen på huslejen?
Et af de steder, som både i dag og historisk har haft stor fokus fra lovgiver, er huslejefastsættelsen og huslejereguleringen i de private beboelseslejemål. Dette er med god grund. Hvis man forestiller sig et boligmarked, hvor udlejere kunne fastsætte huslejen fuldstændigt efter forgodtbefindende, ville man se, at kun de rigeste og ressourcestærke, ville kunne have råd til at bo til leje i områder med mangel på lejeboliger. En sådan situation ønsker man selvfølgelig ikke i et land som Danmark.
Derfor har man gennem mange år haft lovreguleret, hvor høj en husleje udlejere af private beboelsesejendomme har måttet kunne kræve. Man har eksempelvis indført et system med omkostningsbestemt husleje i større kommuner, hvor kommunen selv har valgt at ville være omfattet af disse regler.
Vejen til større lighed går gennem en opdateret regulering af huslejeniveauet for private lejemål. Det er på tide, at lovgiver tager fat på dette vigtige område.
Dette betyder som udgangspunkt, at udlejer kun kan kræve en husleje, der svarer til de udgifter, som vedkommende har på sin ejendom plus et rimeligt beløb til afkast. Man har for øvrige lejemål begrænset huslejeniveauet til et rimeligt niveau, som ikke overstiger det lejedes værdi. Her sammenligner man lejen, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Gennem lovgivning har man som ovenfor beskrevet holdt huslejeniveauet på et forholdsvist rimeligt niveau. Dette er både hensigtsmæssigt for lejerne, da der herigennem er større lighed mellem, hvem der har råd til at bo til leje hvor, men også for samfundet generelt, da lovgivningen begrænser personer og virksomheder med særdeles store formuer i at blive rigere og rigere med den virkning, at uligheden i samfundet stiger, sammenhængskraften falder.
”Byg nyt, udlej dyrt”
Man indførte imidlertid i 1991 en ordning, som efter lovgivers intentioner skulle sikre, at der blev bygget tilstrækkeligt med nye boliger til at dække den stigende efterspørgsel. Denne ordning går blandt andet ud på, at man i beboelseslejligheder helt kan fravige systemet vedrørende lejeregulering, så længe man, som det eneste vilkår, opfylder betingelsen at have taget en ejendom i brug efter den 31. december 1991. Dette betyder i realiteten: “Byg nyt, udlej dyrt”.
Ideen med ordningen er at sikre en “gulerod” for de investorer, der bygger nyt med henblik på udlejning. Huslejen for beboelseslejligheder i nybyggede ejendomme kan derfor i dag fastsættes (næsten) helt frit. Den eneste undtagelse herfra er aftalelovens ugyldighedsregler, som i praksis meget sjældent bliver anvendt på spørgsmål om, hvorvidt aftalen om lejens størrelse er direkte urimelig for lejeren.
Det var måske i 1991 fornuftigt, men i dag er problemstillingerne vedrørende denne lovgivning tydeligere og tydeligere.
Én problemstilling vedrører, hvor længe man skal kunne blive ved med at kalde en ejendom “nybygget” med den virkning, at man kan fastsætte lejen frit efter markedsværdien. Loven opererer jo som nævnt med et fast skæringstidspunkt den 31. december 1991 for, hvornår en ejendom anses for “nybygget”.
Nu skriver vi snart 2023, og giver det mening i dag at tale om nybyggede ejendomme, når disse er opført i 1992? Hvad med om fem år? Eller om ti år? Som tiden går, bliver dette spørgsmål mere og mere relevant.
Det virker også tilfældigt, at en udlejer af en ejendom opført i eksempelvis 1990 i nogle situationer kun kan tage omkring det halve af den husleje, som en udlejer af en stort set identisk ejendom opført i 1992 kan tage.
Tiden er inde til en opdatering af lovgivningen
Lovgiver har måske i virkeligheden skabt en form for gordisk knude for sig selv. Det kan være problematisk at ændre retsstillingen for eksempelvis nyerhververe af denne type ejendomme, som på købstidspunktet har erhvervet en ejendom i den tro, at huslejen kan fastsættes frit efter markedsværdien. Salgsprisen for sådanne typer ejendomme reflekterer jo netop også, at der løbende er store lejeindtægter på ejendommen.
Nogle vil måske mene, at problemet nok løser sig selv gennem det frie marked, da huslejen på et tidspunkt vil nå så højt et niveau, at der ikke længere vil være nok efterspørgsel på at leje sådanne lejemål.
Muligheden kan man ikke benægte, men vil det på det tidspunkt ikke allerede være for sent, og vil huslejeniveauet ikke måske allerede være nået et niveau, hvor det netop kun er de rigeste, der har råd til at bo til leje i eksempelvis de store byer?
En anden problemstilling udmønter sig i den måde, hvorpå den frie lejefastsættelse af de “nybyggede” ejendomme udhuler systemet med en ellers lovreguleret begrænsning af huslejeniveauet. Som lovgivningen er i dag, vil der jo kun med tiden blive flere og flere beboelseslejligheder, hvor huslejen kan fastsættes frit efter markedsværdien.
Det betyder ikke nødvendigvis, at huslejeniveauet generelt vil stige, men det betyder i hvert fald i store træk, at det ene og alene er udlejer, som kan bestemme, hvor høj huslejen for et givent lejemål skal være.
Med tiden udhuler man altså stille og roligt hele idéen og grundtanken bag systemet i lejelovgivningen med ufravigelige regler om huslejefastsættelse i private beboelseslejemål.
Jeg tror ikke, at det på noget tidspunkt har været lovgivers intention med den undtagelse, som blev vedtaget i 1991. Spørgsmålet er derfor nok ikke om, lovgiver bør ændre på reglerne om fri lejefastsættelse, men nok nærmere hvornår der skal ske ændringer af disse.
En løsning på problemet kunne også være at bygge eller omdanne flere almene boliger i de områder, hvor manglen på lejeboliger er størst. Det almene boligsystem forudsætter en nulløsning, hvor der ikke tjenes penge på at leje boliger ud. Man er derfor garanteret, at huslejeniveauet er rimeligt. Jo flere almene boliger i de større byer, jo mindre efterspørgsel vil der være på private lejemål.
Vejen til større lighed går gennem en opdateret regulering af huslejeniveauet for private lejemål. Det er på tide, at lovgiver tager fat på dette vigtige område.
Dette er en blog. Indlægget er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Arbejderen skal overholde de presseetiske regler.
13. december 2022 | 06:54
