Udtalelse
De helt ustyrlige beslutningsprocesser i den almene boligsektor
Der er mange eksempler på, at boligselskaber fører udmattelseskrige mod beboere. Boligforeningernes magtmonopol skal begrænses ved lov, samtidig med at beboernes rettigheder skal styrkes, og frem for alt skal det være lettere at organisere sig, så beboerne kan trække på den samme ekspertise, som boligforeningerne har.
|
Der er – i den grad – behov for et fokus på anvendelsen af de milliarder af kroner, der findes i den almene sektor:
Ved en gennemsnitshusleje på eksempelvis 7000 kroner om måneden kan den årlige omsætning ved 620.000 almene boliger beregnes til over 52 milliarder kroner.
En stat i staten
Den almene sektor har fået lov til at udvikle sig til en stat i staten: Med sin helt egen lovgivning, en lukket økonomi, der også omfatter Landsbyggefondens mange milliarder, og frem for alt topstyringen af alle boligselskaber via boligselskabernes landsforening (BL) og senest også det største boligselskab KAB, der allerede sidder på tre procent af samtlige almene boliger – og hvor nye fusioner er lige på trapperne.
Alligevel får forholdene i den almene sektor lov til køre under radaren, hvilket sikres både af lovgivningen og bestemt også af de myreflittige og frem for alt utroligt mange kommunikationsmedarbejdere i BL og dens medlemsorganisationer: Den anvendte kommunikationsform kan egentlig kun betegnes som propaganda i stil med det hedengangne DDR-regime.
Behov for mere kontrol
Det har vi i Lejernes Retshjælp (LR) mange eksempler på fra hele landet.
Som vi kan se, betyder de svimlende beløb, der håndteres i den almene boligsektor, at risikoen for nepotisme, magtmisbrug og korruption er enorm: Når en stor leverandør prøver at få foden indenfor i en boligafdeling, er indkøberen typisk den lokale driftschef, men det drejer sig ikke om at sælge eksempelvis 20 industrivaskemaskiner.
For det kunne jo blive 10.000, når driftschefen bringer det gode budskab videre til sine kolleger over BL-netværket!
Vi har kendskab til mange former for “gaver” og leverandørbegunstigelser til de stadigt færre beslutningstagere i den almene sektor.
Så der er et stort behov for meget mere kontrol med ledelsens dispositioner.
Rådmand Benyamin Simsek, Aarhus Kommune, har i sin artikel tidligere i Jyllands-Posten da også anvist en løsning: Flere professionelle erhvervsfolk til boligselskabernes øverste bestyrelser.
Vi skal bestemt ikke afvise ideen, men LR vil hellere agitere for, at man styrker beboerne og lader dem organisere sig, men LR vil dog gerne pege på, at det største problem i den almene sektor er den af lovgivningen fastsatte struktur, der er helt uden tanke for, at boligforeningerne kunne blive så store og almægtige, som tilfældet er.
Kører om hjørner med organisationsbestyrelser
Det har givet plads til en professionel administration, der alt for nemt kan køre om hjørner med amatørerne i boligforeningernes organisationsbestyrelser. Vi husker vel alle sagen om Radius-bestyrelsen, hvor en KAB-direktør med ufine metoder lige skulle have et lukrativt ekstra ben, ikke?
Boligforeningernes magtmonopol skal begrænses, samtidig med at beboernes rettigheder skal styrkes.
Et af de største strukturproblemer er den totale ansvarsfrihed for selskabernes ledelse: Via det lovfæstede princip om balanceleje sikres nemlig, at beboerne kommer til at betale for alle dispositioner, ledelsen foretager. Altså også når ledelsen påfører selskabet tab eller helt unødvendige omkostninger, eksempelvis til konsulenter og advokater.
Boligselskabet kan altså uden videre pudse en dyr advokat på enhver beboer eller afdelingsbestyrelse, der vover at kritisere selskabet: Beboerne skal i sådanne tilfælde ikke blot betale egen advokat, men kommer over huslejen også til at betale selskabets, nemlig over det såkaldte administrationsbidrag per lejlighed. Derfor møder en klagende beboer allerede i Beboerklagenævnet en topadvokat!
Eksempler på udmattelseskrige
Vi har mange eksempler på, hvordan denne uansvarlighed fører til de rene udmattelseskrige mod beboere.
Boligselskaber er heller ikke underlagt forvaltningsloven og dermed heller ikke reglerne om aktindsigt. Den almene sektor er også uden for Ombudsmandens kompetence, så hvor skal man gå hen, når Beboerklagenævn/Tilsyn ikke er den retsgaranti, mange tror?
Eksempel 1: Både Tilsyn og Beboerklagenævn i en kommune fandt det helt i orden, at et boligselskab simpelthen afsatte en afdelingsbestyrelse, der havde ”blandet” sig for meget i en renoveringssag. Både Boligretten og Landsretten var (heldigvis) af anden mening – men i mere end tre år var afdelingen uden afdelingsbestyrelse på grund af retssagen.
Eksempel 2: I marts 2020 beslutter en stor boligforening at indføre en kontaktspærre mellem driften og en meget aktiv afdelingsbestyrelse, fordi sidstnævnte med sine relevante spørgsmål til driften angiveligt ”ødelægger arbejdsmiljøet på ejendomskontoret”.
Hverken Beboerklagenævn eller det kommunale Tilsyn ville tage stilling til afdelingsbestyrelsens klage, så nu har afdelingsformanden som enkelt- og privatperson den 23. oktober 2020 og med hjælp fra Lejernes Retshjælp udtaget stævning mod boligselskabet.
Det var i øvrigt fjerde gang, vi stødte på denne form for repressalier mod en aktiv bestyrelse, men altså første gang, at en beboer vil og tør forfølge sagen, og kun fordi Lejernes Retshjælp gik ind i sagen.
Men mens selv den mindste boligforening altid kan få hjælp hos mægtige BL til at ”håndtere” kritiske beboere, har beboerne straks meget sværere ved at organisere sig, ja bliver ligefrem forhindret i det – og naturligvis igen ved at bruge lovgivningen:
Eksempel 3: Efter store problemer med en økonomisk uforsvarlig ledelse vedtager beboerne på et afdelingsmøde i september 2020 at indgå en sekretariatsaftale med Lejernes Retshjælp for at få den nødvendige hjælp på det juridiske og regnskabsmæssige område. Boligforeningens ledelse afviser beslutningen under henvisning til lovens regler om, at aftaler kun kan indgås på selskabsniveau – og ledelsen mener ikke, at beboerne har brug for hjælp udefra. Den mener derfor trods reglerne om beboerdemokrati at kunne tilsidesætte en beboerbeslutning.
En beboer kører nu klagesagen, som formentlig også ender med en retssag.
Tag kampen op
Der er mange grunde til, at så få sager kommer til offentlighedens kendskab, men der er ingen tvivl om, at beboerne (1,2 millioner vælgere!) i stigende grad er villige til at tage kampen op mod de mange overgreb fra boligselskabernes side.
Men det kræver særlige kompetencer på det juridiske og regnskabsmæssige område. Allerede fordi den almene lovgivning med almenlejeloven og almenboligloven som grundstenene er meget komplicerede – og aldrig har været indeholdt i faget lejeret på jurastudiet.
Så det store flertal af alle jurister/advokater med forstand på den almene lovgivning er “opdraget” af boligselskaberne (= BL), som altså også på det område har tiltaget sig en nærmest enerådig (fortolknings)magt, som både politikere og Beboerklagenævn/Tilsyn læner sig tungt op ad. Derfor bliver de to sidstnævnte ofte en farce i forhold til den retsgaranti, de skulle være.
Regnskab og budgetter i de enkelte afdelinger er ligeledes underlagt komplicerede lovregler med et hav af konti og posteringsregler, som ofte overtrædes. Kreativ bogføring er en meget udbredt sport:
Eksempel 4: Et regnskabskyndigt medlem af en afdelingsbestyrelse opdager, at den nyudnævnte driftschef har gemt 500.000 kroner vedrørende en ikke-bevilget ombygning af sit kontor på artsfremmede og tilfældige konti, hvor der var plads i forhold til budgettet. Foreholdt dette påstår driftschefen så, at ombygningen var et resultat af et påbud fra Arbejdstilsynet. Da han dog ikke kan fremlægge dette påbud, tager bestyrelsesmedlemmet selv kontakt til Arbejdstilsynet og det viser sig nu, at tilsynet aldrig har besøgt afdelingen.
Afdelingsbestyrelsen forlanger driftschefen afsat (også på grund af andre forhold), men boligforeningen nægter under henvisning til sine arbejdsgiverrettigheder – og får medhold i Tilsynet.
Afdelingsbestyrelsen blev til gengæld truet med en injuriesag, hvis sagen gik til medierne.
Rådmandens artikel i Jyllands-Posten var afstedkommet af en af de værste opdaget skandaler i Aarhus nemlig:
Eksempel 5: Østjysk Bolig – Aarhus hvor det er kommet frem, at der er svindlet for cirka 26 millioner kroner af lejernes penge.
Straks kommer den administrerende direktør i BL, Bent Madsen, og lover, at sagen ikke vil give beboerne i Østjysk Bolig en ekstraregning.
Selvfølgelig skal lejerne ikke have en ekstraregning, de skal have pengene tilbage, som de er blevet svindlet for. Tænk, hvilke huslejenedsættelser der kunne komme på tale for beboerne derude, pengene er i første omgang betalt ind af lejerne.
Igen ser vi, hvorledes det store maskineri går i gang og på den måde indikerer, at lejerne er så uvidende og ikke kan gennemskue, at deres penge er blevet misbrugt, og de skal have de penge tilbage.
Og vi har naturligvis mange flere eksempler på denne form for afsløringer og trusler.
Beboernes rettigheder skal styrkes
Rådmand Benyamin Simsek mener at kunne komme misbruget til livs ved at udnævne erhvervsfolk til boligforeningernes bestyrelser.
Vi har et enkelt alternativ: Boligforeningernes magtmonopol skal begrænses ved lov, samtidig med at beboernes rettigheder skal styrkes, og frem for alt skal det være lettere at organisere sig, så beboerne kan trække på den samme ekspertise, som boligforeningerne har. Kun beboerne ved, hvor skoen trykker. Det eneste, beboerne mangler, er ressourcer.
Det første skridt på vejen er, at politikerne erkender og forstår den interessemodsætning, der findes mellem boligselskaber og beboere.
Dette har Lejernes Retshjælp Aarhus med udgangspunkt i rådmandens artikel i Jyllands-Posten ønsket et kaffemøde med rådmanden om, men dette blev desværre afvist.
10. november 2021 | 10:52
