Særudstilling på Arbejdermuseet
Tag dig i agt over for underskrifter til udlejer – undgå en faldgrube ved fraflytning
Det kan være en dyr fornøjelse at flytte. Især hvis lejeren underskriver udlejers fraflytningsrapport, der måske stiller store krav om istandsættelse, der gør indhug i det depositum, som lejeren har indbetalt.
|
Michael Parkum, Lejernes Retshjælp
I praksis ses det, at der kan opstå tvivl hos lejere om, hvad der er op og ned i forbindelse med aftaler indgået ved en fraflytning.
I værste fald risikerer lejeren at skrive under på en fraflytningsrapport, der forpligter, mere end hvad der måske var forudsat.
De fleste mennesker har på et tidspunkt i deres liv prøvet at skulle flytte. Måske har man også følt, at en flytning skaber en vis fare for at føle stress eller jag.
Faktisk er flyttestress et begreb lige som flytterod.
Men én ting er hovedpinen ved at få alle de praktiske flytteforhold på plads; noget andet kan være hovedpinen, når man fraflytter i forbindelse med at have boet til leje…
Fraflytningen er kulminationen på retsforholdet i et lejemål.
Forholdet til den hidtidige udlejer går ind i sin afsluttende finale, hvor der venter et potentielt opgør med vedkommende om lejemålets rette stand.
Her kulminerer lejers pligt til at aflevere lejemålet i aftalt stand. Her bliver det afgjort, hvor meget af sit depositum som lejeren kan få tilbagebetalt – hvis noget overhovedet.
Når man sætter sin underskrift på noget, behøver man ikke at være jurist for at vide, at man skal passe på dét, som er skrevet med småt.
Lejer er den svage part
I et retssamfund som det danske er der imidlertid også visse grænser for, hvad man gyldigt kan skrive, samt grænser for, hvordan man skriver det.
Lejekontrakten skal overholde visse spilleregler.
Disse spilleregler finder man blandt andet i lejeloven (plus nært beslægtede og ensartede regler i almenlejeloven for alment boligbyggeri).
Lejeretten kendetegner sig i dansk ret ved at opstille visse beskyttelsesregler, som en udlejer ikke gyldigt kan fravige ved en forudgående aftale.
Det skyldes, at den boligsøgende lejer normalt regnes for at være den svage, beskyttelsesværdige part i forholdet.
Spørgsmålet er derfor, hvad der gælder, i forbindelse med at en lejer skal fraflytte lejemålet og får stukket et papir i hånden med overskriften “fraflytningsrapport”?
Én ting er hovedpinen ved at få alle de praktiske flytteforhold på plads; noget andet kan være hovedpinen, når man fraflytter i forbindelse med at have boet til leje.
Først og fremmest er det her vigtigt at fastslå, at ikke alle udlejere er forpligtet til at lave hverken en indflytnings- eller fraflytningsrapport. Lejeloven skelner mellem, hvorvidt den samme person udlejer én eller flere boliger.
Hvis det sidste er tilfældet, så bliver et ind- og fraflytningssyn med dertilhørende skriftlig ind- og fraflytningsrapport obligatorisk at udføre og udfærdige, fordi den person eller selskab, som udlejer flere boliger, regnes som en mere professionel part.
Slår man op i lejeloven, ser man, at der ellers ikke står noget om, hvad der i givet fald skal stå på en fraflytningsrapport, samt ej heller i hvilken form denne skal forelægge, ud over at det kan udledes, at en rapport skal være skriftlig.
Udlejer er ikke tvunget til at bruge en bestemt form for autoriseret blanket eller andet standardiseret dokument, når fraflytningsrapporten fremstilles.
Manglen af sådanne såkaldte formkrav gør, at lejer må være ekstra på vagt over for, hvad man skriver under på.
Fraflytningsrapport er udfærdiget af udlejer
Risikoen for lejer er, at fraflytningsrapporten er udfærdiget af udlejer med bestemte eksplicitte formuleringer eller klausuler.
Andre omstændigheder indgår også i helhedsbedømmelsen af, hvorvidt der er indgået en aftale, herunder hvad der eventuelt kan være blevet sagt under fraflytningssynet, og ikke mindst hvorvidt dette i så fald kan bevises.
Derfor skal lejer passe på med i forbifarten under fraflytningen at skrive under på, hvad vedkommende erklærer sig indforstået med eller accepterer. Lejeren risikerer at skulle betale istandsættelseskrav, der gør indhug i hele depositummet og måske videre end dette i form af en senere sendt efterregning.
Dette kan række ud over, hvad lejeren selv umiddelbart havde forventet.
Det er derfor en fejlopfattelse, hvis lejeren tror, at det efterfølgende er muligt at få ændret en indgået aftale uden videre.
Ganske vist findes i lovgivningen såkaldte ugyldighedsregler deriblandt den såkaldte generalklausul i aftalelovens paragraf 36, der giver mulighed for at ændre en indgået aftale helt eller delvist, hvis denne anses for at være urimelig.
I praksis skal man dog ikke som lejer forlade sig på at påberåbe sig denne bestemmelse.
Der ville være tale om urimeligheder eller bedrageri, hvis denne bestemmelse eller en anden ugyldighedsregel skulle finde anvendelse. Med andre ord skal der normalt noget til.
Kun få domme
Den primære retsinstans for løsninger af tvister om lejemål er huslejenævnet, hvor sager primært afgøres på baggrund af en skriftlig proces. Visse sager ender tillige i boligretten, hvis nævnsafgørelsen bliver indbragt.
Der er nedsat et huslejenævn i hver kommune.
Praksis hos nævnene kan være forskellig fra sted til sted, men overordnet må det konkluderes, at lejers underskrift på en fraflytningsrapport med en given formulering om anerkendelse af istandsættelseskrav vil blive lagt til grund som værende gyldig.
Fra retspraksis i boligretten er der kun forholdsvis få afsagte, trykte domme, men som i det store hele understøtter den praksis, der findes i huslejenævnene.
Hvis lejeren afviser at underskrive fraflytningsrapporten, opstår spørgsmålet: Hvad så?
Hvad er fremgangsmåden i givet fald, både set med lejer og udlejers øjne?
Ifølge lejelovens paragraf 187, stk. 4, er lejer ikke forpligtet til at underskrive. Heraf fremgår også, at udlejeren i dette tilfælde er forpligtet til at sende fraflytningsrapporten inden for to uger efter datoen for synet.
Hvis fraflytningsrapporten er udformet således, at lejer ikke kan underskrive den uden samtidig at erklære sig enig i kravenes omfang, har lejer selvsagt al mulig grund til at nægte at underskrive.
Pas på med, hvad du skriver under på
For at blive klædt på til en fraflytning fastholdes anbefalingen om, at lejer holder sig fra at underskrive fraflytningsrapporten. I modsat fald skal den fraflyttende lejer i hvert fald være meget opmærksom på, hvad vedkommende underskriver.
Vær opmærksom på muligheden for flere underskrivningsfelter i dokumentet, og vær obs på, hvad der står i disse.
Man kan i visse situationer diskutere, hvorvidt det altid er lige rimeligt, at en lejer bliver bundet af sin underskrift til en given formulering i fraflytningsrapporten.
Dette spørgsmål trænger sig særligt på, når lejer ikke kender det beløbsmæssige omfang af den endelige regning for istandsættelsen.
Hvis gulve skal behandles, eller vægge skal males, kan det ende med regninger, som rækker langt ud over, hvad lejeren havde regnet med.
Lejeren havde måske troet, at i værste fald måtte man vinke farvel til hele sit depositum. I praksis ses efterbetalingskrav, der er større end depositum.
For at opsummere ovenstående på falderebet før din næste fraflytning fra et lejemål og for ikke mindst at give et gratis alment råd imod forøget flyttestress: Pas på med den underskrift!
Dette er en blog. Indlægget er alene udtryk for skribentens egen holdning. Alle indlæg hos Arbejderen skal overholde de presseetiske regler.
19. september 2024 | 16:00
