11 Apr 2021  

KBH: Overskyet, 3 °C

Moderne på lånt tid

Blogs

Nini Kristensen
Formand for Lejerforeningen Aarhus & Omegn
Aktiv og frivillig i lejerbevægelsen siden 2009. Formand for Lejerforeningen Aarhus & Omegn. Kontorchef i Lejernes Retshjælp.
Blogindlæg af Nini Kristensen
søn. 04. apr - 2021
ons. 10. feb - 2021
tir. 25. aug - 2020

DEL DETTE BLOGINDLÆG

Twitter icon
Facebook icon
Google icon
Onsdag, 10. februar, 2021, 16:30:12

Moderne på lånt tid

I de almene boliger er renoveringer ikke noget, der presses ned over lejere – medmindre det er politisk bestemt. Det er beboerne og demokratisk valgte bestyrelser, der planlægger, hvad der skal ske, og resultatet er de mest vedligeholdte boliger i dette land.

Vores boligminister scorede mange point i offentligheden efter vedtagelsen af den såkaldte "Blackstone-lov", som blev fremlagt som den store løsning på problemerne med boligreguleringsloven (BRL) paragraf 5, stk. 2. Men vi ser fortsat store udfordringer i lovgivningen og måden, den praktiseres i eksempelvis huslejenævnene.

Et demokratisk svar på gode boliger i det private er at give indflydelsen til lejerne. Gør beboer-repræsentationer lovpligtige, og giv herigennem de private lejere ret til medbestemmelse på eksempelvis renoveringer.

De gennemsnitlige lejepriser i BRL paragraf 5 stk. 2-lejemål, der accepteres af nævnene i eksempelvis Aarhus, er over de sidste fem år steget tre gange hurtigere end forbrugerprisindekset. Samtidig ser vi, at lejemål forbedret efter denne paragraf flere år tilbage er så høje i pris, at incitamentet for at foretage forbedringer er forsvundet.

Tjener fedt på "moderniseringer"

Et lejemål kan være gennemgribende forbedret og lejes ud efter BRL paragraf 5 stk. 2 og med et lejeniveau 70-80 procent over omkostningsbestemte lejemål, selvom forbedringerne fandt sted for mere end 40 år siden. Så længe lågerne sidder på hængslerne, og toilettet skyller, så er forbedringen opretholdt ifølge lovgivningen. I flæng kaldes et gennemgribende forbedret lejemål også for "gennemgribende moderniseret" eller blot "moderniseret".

Et lejemål i en ejendom, der kun er fyrre år, skal først gennemgå en gennemgribende forbedring, før det kan lejes ud efter BRL paragraf 5 stk. 2, hvor et lejemål, der blev gennemgribende forbedret for fyrre år siden, stadig kan udlejes efter paragraffen, så længe den gennemgribende forbedring er opretholdt. Det er en modsigelse, der nu for alvor kommer for en dag, når de sidste omkostningsbestemte lejemål fra højrenteperioden og før markedslejen søger profitable ly under denne paragraf, som alle troede spillede på sidste vers.

Juraen siger, at der ikke må være den mindste tvivl om, hvorvidt en modernisering har fundet sted inden for to år, og udlejeren skal, når det tvistes, fremlægge dokumentation. Det bemærkelsesværdige er, at lejerne og et mindretal i huslejenævnene nærmest konsekvent tvister på spørgsmålet, men at udlejeren med lige så stor konsekvens ikke fremlægger dokumentation, og at flertallet i nævnene ikke kommer i tvivl!

På hvilket grundlag bygger udlejerne og flertallet i nævnene den viden, der giver dem sikkerhed?

Set ud fra et tilfældigt udvalg af afgørelser i nævnene i eksempelvis Aarhus, så er overbevisningen hyppigst beroende på det, flertallet ser i lejemålene. Det er nærmest ikke forekommende i begrundelserne for afgørelserne, at der var noget i lejemålene før det, der blev set. Det burde ellers være indlysende, at det ikke kan afgøres, om en forandring i lejemålet er en forbedring, hvis det ikke vides, hvori forandringen består. Spørgsmålet er så, om nævnets medlemmer nu bare skal agere smagsdommere.

Når flertallet i nævnene ikke kræver, at udlejer fremlægger dokumentation, betyder det, at bevisbyrden i praksis vendes på hovedet: Det bliver så lejersiden, der skal føre bevis for, at moderniseringen ikke har fundet sted indenfor en periode af to år.

Huslejenævn på opgave

Huslejenævnene sendes nu på den arkæologiske opgave at finde frem til, om lejemålene på et tidspunkt efter april 1973 på kort tid har været forbedret for et vist beløb, hvori ikke indgår offentlige midler – hvilket ingen kontrollerede.

I den nyliberale bølge skyllede paragraf 5 stk. 2-misvæksten på land. Den har haft et kvart århundrede til at vise sin formåen, og den har spillet fallit.

Vi burde i stedet lade os inspirere af beboerdemokratiet i det almene byggeri. Her er renoveringer ikke noget, der presses ned over lejere – medmindre det er politisk bestemt. Det er beboerne og demokratisk valgte bestyrelser, der planlægger, hvad der skal ske, og resultatet er de mest vedligeholdte boliger i dette land.

Et demokratisk svar på gode boliger i det private er at give indflydelsen til lejerne. Gør beboerrepræsentationer lovpligtige, og giv herigennem de private lejere ret til medbestemmelse på eksempelvis renoveringer, der skal finde sted. Så er vi overbevist om, at det er lejervenlige indretninger og bedre klimaskærme, der bliver sat på dagsordenen.

Nyeste blogindlæg