28 Nov 2020  

KBH: Overskyet, tåge, -3 °C

Let tågerne, Kaare!

Blogs

Nini Kristensen
Formand for Lejerforeningen Aarhus & Omegn
Aktiv og frivillig i lejerbevægelsen siden 2009. Formand for Lejerforeningen Aarhus & Omegn. Kontorchef i Lejernes Retshjælp.
Blogindlæg af Nini Kristensen

DEL DETTE BLOGINDLÆG

Twitter icon
Facebook icon
Google icon
Tirsdag, 25. august, 2020, 12:32:02

Let tågerne, Kaare!

Hvis ikke den såkaldte Blackstone-lov bliver strammet op, risikerer vi fortsat at se huslejestigninger, som følge af såkaldte "forbedringer".

Den såkaldte "Blackstone-lov" blev lanceret som en stor gevinst for lejerne. Den indfører bl.a. en ekstra paragraf - paragraf 5, stk. 3 – så huslejenævnene nu skal vurdere, om et lejemål lever op til kravene om ”gennemgribende forbedring”, inden en renovering – med deraf følgende huslejestigninger og ekstra afkast til udlejer – kan igangsættes.

Let tågerne Kaare – vi har ikke brug for flere symbolske lovtiltag – vi har brug for konkrete præciseringer af hensigten med den gældende lov samt hvordan den bør anvendes i praksis.

Dette skulle dæmme op for udnyttelsen af paragraf 5, stk. b2, smuthullet der blandt andet medførte Blackstones (nu Kereby) interesse for Danmark.

Som lejerforening har vi meget svært ved at se, at dette tiltag kommer lejerne til gavn.

Nævn mangler juridisk grundlag

Boligministerens hensigt var sådan set god nok. Udlejerne har aldrig levet op til kravene om at dokumentere, om et lejemål har været gennemgribende moderniseret, og lejen typisk tager et hop på 80 procent. Selvom kravene blev skærpet, er de stort set aldrig overholdt.

Den nærliggende konklusion ville være, at da udlejerne ikke har evnet at leve op til kravene, fjernes muligheden i loven; men i stedet har huslejenævnene fået til opgave at fantasere over, om et lejemål i nærmeste fremtid kan lejeværdibestemmes.

Huslejenævnene var oprindeligt tænkt som en måde at give lejeren mulighed for, at få sin ret, uden at skulle sætte flere månedslønninger i spil i en retssag. Med de nye ændringer i boliglovgivningen skal huslejenævnene nu tage stilling til flere sager om mulige forbedringer af lejemål. Desværre gør lovændringerne ikke op med, at der mangler ordentlige præciseringer af, hvordan den gældende lovgivning om forbedringer skal tolkes.

Huslejenævnene mangler derfor fortsat et præcist juridisk grundlag, når de skal tage stilling til disse sager. Det fører til ulogiske afgørelser baseret på skøn:

Et paradoks

Funktionelle køkkener og baderum fra 80´erne kan indgå i lejemål, der er gennemgribende moderniseret, og hvor lejemålenes pris sættes efter markedet for tilsvarende lejemål. Tilsvarende køkkener og baderum kan stå i et omkostningsbestemt lejemål, men her kan de fjernes og erstattes af nye, for at gøre lejemålet gennemgribende moderniseret og sende prisen på himmelfart.

Det er et seriøst paradoks, der ikke fjernes med de nye tiltag. Den bedste hensigt med loven omkring gennemgribende moderniseringer har sandsynligvis været at få lokummet væk fra gården og badet ind i lejlighederne. Det er blot ikke den virkning loven har haft og fortsat har.

I nævnenes nye job som rådgivere for udlejerne er det ikke størrelsen af den kapital investorerne lægger i lejemålet, der er afgørende, men hvilke forbedringer, udlejer foretager i lejligheden. Her bevæger nævnene sig ud på en slagmark, hvor ingen kender modstanderens eller egne våben. Der er en voldsom stor domspraksis på området; men ingen levende sjæl er i stand til at redegøre for den logiske sammenhæng i de nedre retters praksis.

Et badeværelse med gul-orange fliser i 2020 kaster ikke den samme leje af sig, som sort-grå fliser, men det er uden betydning for om et badeværelse er forbedret. Farver og design er blot en tids udtryk. Der hersker for stor uklarhed her. Den samme uklarhed, som har ofret de mest sobre formål med loven.

Når der ikke kan henvises til en konsekvent anvendelse af forbedringsbegrebet fra lands- og højesteret, som burde ligge til grund for afgørelserne i de nedre retter, kommer huslejenævnene nemt til at agere smagsdommere, som laver afgørelser ud fra om et badeværelse ser nyt ud i forhold til tidens trends, og derfor vurderer, at der er forbedret mere, end i lejemål hvor fliserne på væggen var moderne for 20 år siden.

Brug for udredning

Der er derfor brug for en udredning, hvor de højere retters domspraksis på området bliver gennemgået og analyseret, så det bliver klart og tydeligt, hvordan forbedrings-paragrafferne skal forstås. Sker det ikke, vil vi fortsat se mange huslejestigninger, som følge af såkaldte "forbedringer" som, fra et lejer-perspektiv, reelt er vedligeholdelse.

Gode, sunde boliger er krav født af arbejderbevægelsen og klimavenlige boliger skal ikke fordærves af kommercielle interesser i mersalg, i udlejers spekulation i lejestigninger eller i politikeres ønske om at uddrive folk med almindelige indkomster af byerne.

Boligministeren kan ikke forflygtige sit ansvar, men må præcisere forbedringsbegrebet, så det spejler de vigtigste perspektiver lige nu. Bliver dette ikke gjort, bør loven laves om.

Ressourcer skal ikke bruges på at smadre funktionelle lejemål for at bringe dem ud på et marked, hvor priserne blot bygger nye mure omkring de største byer, og efterlader fattigrøve og arbejdende ved porten.

Let tågerne Kaare – vi har ikke brug for flere symbolske lovtiltag – vi har brug for konkrete præciseringer af hensigten med den gældende lov samt hvordan den bør anvendes i praksis.