28 Feb 2021  

KBH: Ingen skyer af betydning, stedvis tåge, 1 °C

Retten til at protestere

Blogs

Morten Tarp
Advokat
Selvstændig advokat med speciale i blandt andet lejeret. Han førte den første retssag, der satte ghettolovgivningen på anklagebænken.
Blogindlæg af Morten Tarp
søn. 17. jan - 2021
lør. 14. nov - 2020
fre. 08. maj - 2020

DEL DETTE BLOGINDLÆG

Twitter icon
Facebook icon
Google icon
Søndag, 17. januar, 2021, 09:03:30

Retten til at protestere

Muligheden for at protestere mod en opsigelse er en vigtig rettighed i lejeloven. Men den ret sættes nu under pres af boligselskaber, som i samme kuvert sender både et opsigelsesbrev og et brev med et genhusningstilbud ud til lejerne.

En lejebolig er beskyttet mod opsigelse. Det følger af lejeloven og almenlejeloven, at boligen som udgangspunkt ikke kan opsiges af udlejer. Lejer selv kan derimod normalt frit opsige lejeaftalen.

Du kan ikke regne med, at lovens regler er blevet fulgt, bare fordi brevet kommer fra et alment boligselskab.

Efter almenlejeloven kan en bolig kun opsiges i nogle bestemte tilfælde: Hvis boligen skal nedrives, hvis boligen skal ombygges i stort omfang, hvis lejeren groft har tilsidesat god skik og orden, samt hvis boligen er en viceværtlejlighed, og lejeren er blevet fyret som vicevært.

I 2018 medførte ghettolovpakken, at flere lejeaftaler vil blive opsagt. Dels blev loven tilføjet en ny opsigelsesgrund, nemlig det tilfælde at ejendommen bliver solgt til en privat investor. Dels indebærer planerne for de hårde ghettoer, at mange almene boliger skal nedrives eller ombygges.

En opsigelse af en lejebolig er et meget mærkbart indgreb i lejerens livssituation. Vi har alle brug for en bolig, og boligen dækker et fundamentalt behov. Boligen er derfor også beskyttet i henhold til både Grundloven og Menneskerettighedskonventionen.

En ny tendens

I de seneste par måneder har jeg set eksempler på en ny fremgangsmåde hos visse boligselskaber. Boligselskabet pakker i samme kuvert til lejeren både et opsigelsesbrev og et brev med et genhusningstilbud.

Opsigelsen er skrevet efter loven, herunder med oplysning om, at lejer har ret til at protestere inden for seks uger. Genhusningstilbuddet er oplysninger om en konkret bolig, som bliver ledig snart, og som den opsagte lejer kan overtage, hvis lejeren svarer hurtigt. Så langt, så godt.

Brevet med genhusningstilbuddet indeholder imidlertid en særlig trussel: Boligselskabet skriver, at lejeren kun får dette ene tilbud, og at lejeren selv skal finde anden bolig ved opsigelsesperiodens udløb, hvis lejeren siger nej tak til den foreslåede genhusningsbolig. Denne særlige trussel er ovenikøbet koblet sammen med en meget kort svarfrist, nemlig en uge.

Den korte svarfrist er sædvanlig ved et genhusningstilbud, for en ledig bolig skal hurtigt kunne gives videre til den næste interesserede person i rækken. Efter loven medfører et nej til et genhusningstilbud imidlertid ikke nogen konsekvenser, andet end at boligselskabet må komme med et nyt tilbud.

Tilbuddets realiteter

Boligselskabet vil åbenbart have lejeren til i løbet af en enkelt uge at tage stilling til genhusningstilbuddet, inklusive den konsekvens at et nej er definitivt. Der er bare det problem, at en protest mod opsigelsen samtidigt vil udgøre en afvisning af genhusningstilbuddet. Ved at påstå, at lejeren kun får dette ene tilbud, bliver lejeren tvunget til på samme tid at tage stilling til både opsigelsen og genhusningstilbuddet. Det ene udelukker pludselig det andet.

Boligselskabets kuvert med både opsigelse og genhusningstilbud er dermed reelt koblet sammen til én pakke, der udgør et samlet ultimatum, som lejeren skal tage stilling til inden for én uge. Fremgangsmåden minder om gangsternes tvang i filmen Godfather ("give you an offer you can’t refuse").

Det er i forvejen ubehageligt at modtage en opsigelse, og de fleste bliver chokeret i den situation. Det kan være svært nok at overskue det ene forhold alene. Et brev med både en opsigelse og et tilbud om genhusning kan derfor være uoverskueligt for modtageren, selv hvis de to forhold ikke blev koblet sammen på den måde, som er beskrevet ovenfor.

Særlig procedure ved opsigelse

Hvis udlejer/boligselskab forsøger at opsige en lejeaftale, skal det ske efter en særlig procedure, som er foreskrevet i almenlejelovens paragraf 89. Almenlejeloven trådte i kraft i 1998, og proceduren ved opsigelse er kopieret efter lejeloven, som indtil 1998 omfattede både almene lejeboliger og private lejeboliger.

Efter både lejeloven og almenlejeloven har lejer mulighed for at protestere mod en opsigelse, som kommer fra udlejer/boligselskab. En protest mod opsigelse indebærer efter loven, at boligselskabet skal vælge enten at frafalde opsigelsen eller at anlægge en retssag for at fastholde opsigelsen. Indtil retssagen bliver afgjort, er opsigelsen kun foreløbig, og lejeren har derfor ret til at blive boende, mens sagen verserer.

Frist til at protestere

Lejer har en tidsfrist på seks uger til at afgive en skriftlig protest mod opsigelsen. Denne frist blev i 1967 forlænget fra to til tre uger, og i 1980 blev fristen forlænget fra tre til seks uger. Fristen i loven har altså gennem de seneste 40 år haft denne længde: seks uger.

Længden af en tidsfrist er vigtig, og det har afgørende betydning for lejeren. Først bliver man chokeret, så skal man sunde sig, og på et tidspunkt skal man reagere. De fleste kender ikke loven, så de skal først tale med venner og bekendte om situationen.

Nogle lejere aner ikke, at de har ret til at protestere. De skal finde vej til et sted, hvor man kan få juridisk hjælp. Adgangen til gratis juridisk hjælp er i de seneste år blevet begrænset kraftigt, så nogle lejere finder aldrig en jurist, som de kan tale med.

De ressourcestærke har råd til at skaffe hjælp, kender selv en jurist eller finder vej via internettet. Min erfaring gennem 35 år er, at de svage lejere har brug for samtlige seks uger.

Genhusningspligt

Hvis opsigelsen af en almen bolig skyldes nedrivning, ombygning eller salg, har boligselskabet pligt til at skaffe en erstatningsbolig, det vil sige genhusning. Denne pligt er uafhængig af, om lejeren protesterer mod opsigelsen.

Hvis lejeren protesterer, og hvis den efterfølgende retssag ender med, at opsigelsen stadfæstes, så gælder pligten til genhusning stadigvæk. Genhusningen er ikke en belønning til de lejere, som parerer ordrer. Genhusningspligten er udløst af den opsigelse, som boligselskabet har sendt til lejeren.

Lovens ordning

Ved at gøre genhusningstilbuddet definitivt foretager boligselskabet en sammenkobling af opsigelsesbrevet og genhusningstilbuddet, som ikke stemmer med lovens ordning.

I loven er ikke fastsat noget om, hvor mange tilbud om genhusning et boligselskab skal give til en opsagt lejer. I loven er angivet, at lejer har krav på at få tilbudt en passende bolig, blandt andet med hensyn til boligens størrelse. Det er derfor boligselskabets egen opfindelse at sige, at boligselskabet kan nøjes med at give ét tilbud.

Sammenkoblingen indebærer, at lejeren reelt skal tage stilling til hele pakken inden for én uge. Dermed har boligselskabet implicit reduceret lejers opsigelsesadgang til én uge. Det betyder, at kravene i almenlejelovens paragraf 89 (seks ugers adgang til at protestere) ikke er overholdt. Retsvirkningen af at tilsidesætte lovens krav er, at opsigelsen er ugyldig. Ugyldighedsvirkningen er angivet i loven for at markere, at det er vigtigt, at denne regel overholdes.

Husk: Du kan ikke regne med, at lovens regler er blevet fulgt, bare fordi brevet kommer fra et alment boligselskab.